博“疫”未来|蔡云:疫情倒逼商业和文旅地产理性发展

来源:中国网地产 2020-04-10 10:17:00

伴随新冠肺炎疫情不断蔓延,受此影响,全球经济遭遇严重冲击。而依靠人口聚集并形成消费的商业地产及文旅地产更甚。疫情之下,行业面临残酷的生死大考。为此,业内出现了两种声音:一是重创之后行业难以恢复出现倒退;二是疫情过后迎来报复性消费。

在接受中国网地产专访时,中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云表示,尽管疫情对商业地产和文旅地产产生了严重影响,但社会交往是人类的基本特征,能够满足精神文化方面的需求,没有理由看空商业地产和文旅地产。反之,疫情或将倒逼商业地产和文旅地产向更理性的方向发展。

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中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长 蔡云

危亦是机

数据显示,2019年春节期间,我国商品零售总额为1万亿,同比增速为8%。至于2020年同期,戴德梁行董事、华东区商业地产部主管魏建历认为,从相关数据来看,2020年春节的消费大概率为负增长。

蔡云也承认疫情对商业地产冲击较大,并道出了其受影响的症结所在。“商业地产的聚焦效应特别明显,如果没有人流、物流,就不会有交易,就不可能产生收益。疫情重创之下,任何行业都不可能独善其身,文旅地产也概莫能外”。

但她也认为,从大势来看,疫情是短期的,并不会摧毁一个国家、民族乃至整个社会。战胜疫情,只是时间早晚的问题,没有理由看空商业地产。她的判断依据在于,第一,从人类发展的角度来看,握手、人员交往、认识群体等情感,都是人类社会交往的最基本特征,并不会因为疫情而丧失。

疫情期间,人们对交往的渴望并不会消失。例如,武汉人渴望看樱花盛开,北京人渴望在三里屯聚一聚。蔡云说,“这种渴望春天来临、渴望自由、渴望理性交往的情感,就预示着疫情过后商业地产的发展会更趋理性”。

体验式消费受青睐 线上线下需融合

即便受到疫情冲击,蔡云仍然认为,房地产市场调控的总基调不会改变。“第一,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位;第二,坚持住房市场体系和住房保障体系;第三,坚持落实城市主体责任,因城施策、分类指导,把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处;第四,调结构、转方式,大力培育租赁市场,重点解决新市民的住房问题;第五,保持政策连续性和稳定性,防止房市大起大落。”

房住不炒、租售并举、落实地方主体责任的调控基调不会改变。从这一层面来看,未来商业地产和文旅地产的发展将更为理性。

与大型购物中心相比,围绕“社区最后一公里”的商业迎来繁荣发展。“新零售、体验式消费以及精准销售,在疫情之后将会得到迅速发展。比如711、全家、京东到家等等”,蔡云给出了预判。

所谓精准销售,是指利用大数据和智能化等技术形成清晰的客户画像,进而提高销售的准确性。一方面可以降低成本、提升运营效率,另一方面也有助于实现销售额增长。比如京东到家,每家每户可通过线上下单,订单被商家受理之后,有快递人员将物品送上门。

从消费者的角度来看,疫情之前,购物中心并不只是以购物为形态的场所,而是承载了很多社交性的功能。疫情过后,购物中心的社会城市会客厅功能也会更加凸显。

实际上,购物中心的运营者已经清醒地意识到,消费者购买消费的渠道正在扩大,购物中心已经不再是唯一的供给者。这就意味着,“未来的购物中心,将会发挥更多的城市会客厅功能,包括积聚效应、体验性消费、社交场合等等”。

蔡云也提出,“购物中心以实体运营为主,不同于单一的线上消费,可以结合自身的资源禀赋开展契合人性化的体验式消费。这类消费大多需要场地做支撑,也必然会得到市场的青睐。不过,这种体验式消费依然需要线上和线下融合”。

疫情冲击之下,各级地方政府也密集出台税收减免等相关政策,以支持企业渡过难关。蔡云认为,全国各地减税、减租,只是面对疫情的一时之举。企业更多的还是要自救,不能只依赖于政府。

实际上,很多房企并没有坐以待毙,而是通过减免商户的租金、为商户开通线上渠道、多元化宣传等方式渡过难关。例如,爱琴海的“爱闪购”免费开放,助力商户“线上营业”;世茂商娱创新运用多元化的营销方式,以线上购物及线上直播开启社群运营新模式等等。

为此,蔡云坦言,“面临黑天鹅事件,企业要不断调整自己的方向。如果按兵不动,墨守成规,必将走向消亡。企业要适应市场、挖掘市场,不断提高自身抗风险的能力”。

文旅地产走向全域复合式增长

数据显示,2020年,全国出行人数总共才1.52亿人次。人员流动大幅降低,消费自然也会受影响。

不过,蔡云对文旅地产的发展前景依然乐观。她认为,从需求方来讲,疫情过后,人们更渴望健康消费。疫情只是暂时阻断了消费需求,并不会导致需求丧失,这也会促进旅游地产、康养地产等第三产业的发展;从供给方来讲,文旅地产已经开启了精细化的管理模式,并不断注入文化精髓,使其成为文旅地产的灵魂,未来也会将健康、安全等要素贡献给消费市场。

伴随生活方式、价值取向以及消费形态的改变,旅游消费的频次越来越高,这也会促使文旅地产快速发展。蔡云指出,“目前,从各省市到乡都对旅游业寄于厚望,比如乡村旅游、特色小镇、全域旅游等。其实,这些都是发展契机。

不过,从投资形态与产出效益来看,文旅地产仍需谨防挂羊头卖狗肉。不同于住宅开发,文旅地产的发展不可能一蹴而就,其投资周期较长、前期投入的资金量较大、回报周期也会被拉长。“不要做房地产加工厂,更重要的是强调供给侧和长期运营,用健康、安全的业态形式面对市场”。在蔡云看来,未来的一段时间里,文旅地产会成为复合型产业。要实现全域旅游的复合增长,需要包括智慧旅游、田园综合体、文旅综合体以及现存的旅游景区联动”。


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