“疫情之下，文旅地产特别要注重销售，现金流不能断。”一位文旅地产业内人士近期在内部会议上如是说。这句话虽颇受争议，却也引人深思。

一直以来，我国文旅地产更重销售、轻运营。近年来，开发商及运营商逐渐意识到这个问题，并逐渐重视运营水平的提升，减少对销售的依赖。此次疫情，在加速行业洗牌的同时，让行业开始反思文旅地产过快的发展速度与盲目扩张。

疫情加速行业洗牌 文旅板块难顶压力

突如其来的疫情，令旅游市场大幅萎缩的同时，也给了文旅地产当头一棒。

据不完全统计，去年我国旅游接待人数超过4亿，营收约5000亿元。“今年春节期间，北京市旅游接待人数同比下降80%左右，营收减少95.5%。”高力国际华北区咨询服务部董事李沂航表示，1月24日起，北京陆续关闭181家旅游景区，暂停3000余家旅行社的经营活动，影院、剧场等也纷纷处于停滞状态。

对于文旅地产企业来说，疫情更是雪上加霜。

4月10日新华联文化旅游发展股份有限公司（简称“新华联文旅”）发布的2020年一季度业绩预告中显示，其今年一季度预计亏损2.5-3.5亿元。

5天后，新华联文旅再次发布关于公司部分股份被冻结的公告。据悉，截至公告披露日，新华联控股累计被冻结股份约11.6亿股，占公司总股本的 61.17%。

据了解，新华联文旅项目主要分布在长沙、西宁、芜湖及济州岛等地。据公开资料显示，长沙、芜湖等文旅项目均耗资近百亿。虽已有四个文旅景区在过去两年内实现开业，但突发的疫情，令新华联文旅旅游收入深受其累。

专家表示，文旅地产开发周期长，资金沉淀久，同时需要更专业的运营能力。

分析人士指出，新华联文旅的亏损，主要原因也在于其项目建设周期和存货去化周期较长，不利于资金的回笼。

而被称为“文旅一哥”，以房地产和文旅为主业的华侨城，也在此次疫情中受到双面夹击。

据内部人士透露，华侨城今年的经营发展将面临重大挑战，无论是景区、酒店、旅行社，损失都将较为突出。

1月25日，华侨城发布公告称，其旗下全国各地旅游景区全部暂停开放，名下最大IP主题公园欢乐谷亦不例外。

虽然目前国内疫情得以有效控制，但包括华侨城在内的文旅产业，一季度乃至二季度营收都受到了重创。据华侨城部分景区接待人数及门票收入推算，其本次的营收下降难关，可能才刚刚开始。

实际上，近些年在文旅投资项目中持续不断地大额输出，已经给华侨城带来了资金及发展方面的巨大压力。

众所周知，文旅地产回报周期长，且需要大量资本输血。而近几年华侨城大规模进入海南、云南等市场，开始“曲江模式”的全国化复制。单纯的模式复制无法适应每个城市的特性，因此华侨城的业绩屡受影响。

克而瑞数据显示，华侨城连续多年销售额排名持续下滑。数百亿规模的华侨城，要想撑起文旅业态，并非易事。

长期以来，文旅地产主要依赖住宅销售维持资金的平衡。中经联盟秘书长陈云峰表示，此次疫情抬高了文旅地产的投资门槛，未来房企可能会更加谨慎。

避免盲目扩张 打造独特IP

危机之下，文旅地产遇到了不止一项问题：前期投入损失、营业收入骤降、经营成本上升、市场风险增加、现金流紧张……业内人士预计,今年五六月份甚至要到七月份，市场才会逐渐恢复，但前两个季度会受到极大影响。

面对危机带来的巨大挑战和不确定性，文旅地产又该如何化解？

“企业通常更多关注竞争力、成长力，疫情后，有的企业快速成长，有的倒闭，迎来大浪淘沙。这是因为有的企业平时开足马力、超常规盲目发展，造成高杠杆、超速，超出企业自身能力范围。要把可能的危机当作日常管理的一部分。”在复星旅文集团董事长钱建农看来，在追求企业竞争力的同时，也要提高自身免疫力，追求可持续增长，在疫情过后，要平衡好危机与发展的风险。

“疫情虽然给文旅产业带来了极大的影响，但也在一定程度上转变了一些投资者和置业者的观念和需求。”李沂航强调，目前这个阶段,其实是企业修炼内功，强化团队服务，做好顶层设计，甚至是研发新模式、新产品的好时机。“伴随着数字化和5G的出现，对文旅地产的宣传和运营也带来了一些机会点。”他表示，文旅产业在深挖内功同时，更可以去关注数字化营销。

除此之外，李沂航还告诉记者，若文旅企业在康养、食品安全或者医疗方面有所突破，完善整体文旅产业链，未来或将有突破性的爆发。

他认为，现在大多文旅项目只是追求综合和全面，但并没有突出的IP，而文旅项目自身的IP打造是至关重要的。“资金较为充裕的文旅企业，可以在现在购买IP。”

现阶段，政府也考虑到疫情形势下企业面临的突出问题和迫切需求，有针对性地制定了各项政策。但专家表示，政策的出台只能给文旅企业一定程度的输血，想要自救，根本上还是需要企业创新业务、修炼内功，恢复自我造血功能。

文/张鑫宇