原标题：又一项独立运营的大业务，万科养老要怎么做？

11月24日，北京万科首个社区嵌入式养老项目——嘉园长阳长者中心开业的当天，北京市房山区副区长翟东也在现场参观。

快结束时，他问住在嘉园的一位老人，“您住在这里有什么不方便的吗？”

老人乐呵呵地回答，“都挺好的，没什么不方便。”

翟东说，“那您应该做做老伴的工作，让他也住进来，这样你们就能有个伴一起安享晚年。”

翟东是专程前来嘉园长阳长者中心参观考察。这是一个公建民营养老项目，养老中心的物业资产是政府资产，产权归政府所有，由北京万科改造、装修、运营和管理，以市场化的方式给社区老人提供养老服务，养老中心运营后政府30年免租金。

公建民营的养老中心

公建民营养老合作模式，是北京万科正在尝试的合作模式之一。北京万科此前资源拓展思路是利用低效资产做养老，但仍然依赖地产公司得到资产，当他们决定将养老业务发展成为一门独立的生意后，他们意识到相应获取资源的形式也应该更加多元化，于是万科开始选择与北京市政府及国企展开养老合作。

一位万科养老业务人士说，北京市政府也在探索解决区域范围内社会养老问题，政府大包大揽全靠自己做不现实，不仅是资金，还有服务也很困难。但现在养老模式也都在摸索，政府很难找到可以信赖的企业和品牌，与万科合作，政府把物业项目交给万科做养老运营，质量、品质和服务都有保障，还可以真正解决养老难题。

这是刘肖执掌北京万科以后在该市开业的第二个养老项目，今年8月底的时候，他们开业了位于北京东北三环内光熙门的怡园光熙长者公寓，是北京万科与北控置业合作的城市养老机构，提供全托持续照料服务，偏重于照顾半自理老人，甚至失能、失智老人。

嘉园长阳长者中心在北京万科养老的三条产品线里，属于嵌入型社区养老中心，这类养老中心会对社区开放，嘉园长阳长者中心辐射半径是周围一公里，并且与周边23个社区建立了联系。

北京万科另两条养老产品线“怡园”（城市养老机构）、“随园”（CCRC型，综合养老社区）服务的是居住在养老机构或养老社区内的老人，嘉园在设计时就充分考虑了对社区开放的属性，嘉园长阳长者中心有一半的面积是共享空间，解决的不止是30多位入住老人的养老问题，周边社区的老人也都可以在养老中心内活动和接受照料。

北京万科充分发挥了他们作为住宅开发商的产品能力，为了养老中心可以辐射周边23个社区老人在此活动和接受照料，北京万科对原有物业进行改造装修时，将原来的开放式中庭改成了一个适合老人一年四季活动的暖房。中庭内又增加了一个活动门，隔离出了一个单独的多功能厅，供社区老人们聚会、活动，整个中庭包括了棋牌、娱乐、餐饮、休息、图书馆等功能。

“嘉园长阳长者中心很像是万科养老的售楼处，嘉园这个养老产品线最有大规模复制的可能性，它嵌入到社区里，并且辐射周边社区。”北京万科嘉园长阳长者中心运营负责人阎露露说。她此前供职于建设部研究所，加入万科的目的就是从事养老业务做好养老中心的运营。

独立运营的养老业务

嘉园、随园和怡园，北京万科养老业务的三条产品线，是刘肖从杭州到北京后逐步形成的，他曾在杭州操刀了万科养老标杆项目——“随园嘉树”，这是万科第一个大型养老社区（CCRC），提供了600多套养老公寓和100个康复床位，还包含以“亲仁安享”为主题的特色管家式服务和医疗护理康复服务，项目于2015年初开始全面投入运营。

刘肖来到北京以后，继续深化在养老业务上的探索及项目落地，并且计划发展成为一项独立运营的业务板块。

按照北京万科对养老业务的规划，养老业务要独立运营，首先是在财务上独立核算，不能像第一代养老产品一样依靠地产板块补贴。此前一些地产商做养老业务，通过提供养老服务或养老机构，让项目内的住宅产品实现升值，以住宅销售补贴养老机构，但在万科养老业务独立运营体系下，这种养老业务思路将不被允许。

另外，北京万科养老业务的独立运营，还要实现业务架构上的平行和与客户关系的重构，“地产与客户的关系是低频买卖，但养老业务需要向客户提供10年、20年的高频服务，客户除了老人，还有背后的家庭。”

上述万科养老业务人士进一步解释，相较于地产业务来说，养老的商业模式改变了，原来地产开发是快速建造和销售，现在需要为客户提供长期服务；养老的价值标准改变了，原来注重销售额和利润，现在看客户数量和服务质量；养老的客户接触也改变了，原来的物业销售比较单一、低频，养老服务需要跟客户更加高频地互动。

北京万科在养老项目落地及新的合作模式上，让养老业务不同于传统地产开发的特点体现得十分鲜明，尤其是找到合适的资产及运营服务，门槛更高。

“政府希望有一个市场主体在其持有的项目上帮助做养老运营，给市场提供好的服务。万科负责运营以后，的确找到了真实的客户需求，提供了养老产品，投入了装修和服务运营，我觉得这是双方优势互补的合作模式。”北京万科养老业务人士说。