“做平”养老运营成本

阎露露告诉人民网记者，做养老项目要选择综合素质够好的物业，区位不错但又足够低价，摸索过程中万科也评估了许多项目尝试做养老，但最后会发现算上地价以后，成本太高。

万科选中与北京市政府及国企合作，他们手中有物业资产可以进行改造，双方展开合作做养老。这位北京万科养老业务人士介绍，北京整个城市规划有减量提质的要求，有些物业资产虽然在主城区，但不符合城市发展的要求，属于无效、低效资产，“我们希望能够把这种无效、低效的资产盘活变成养老项目。万科养老现在获取资源的手段很多样，轻资产我们可以合作，可以租用，然后投入改造；重资产可以收购，合作模式灵活多样。但这些养老项目都有统一的经营与合作标准。”

恰当的养老业务模式、成本控制及盈利，仍然是许多企业摸索养老业务遇阻或踯躅不前的最主要因素，万科也同样会遇到这些问题，但让万科比较有底气的是，他们的运营能力开始支撑养老业务规模化地拓展。

据悉，刘肖运作的杭州万科随园嘉树养老项目1年左右时间实现盈利。今年8月底开业的怡园光熙长者公寓每张床位价格在1.2万元到1.4万元左右，除了少量计划改造的多人间，其他单人间和双人间均实现了满住，运营上实现了盈亏平衡。

北京万科在开业后两个养老项目之前，其实已经开业了幸福家（窦店）社区养老中心，属于北京万科养老事业的1.0版。最初尝试的这个养老项目位置并不好，装修投入也很高，户型是由办公楼改造，本身经济性也不高，但通过两年的运营，这个养老中心去年4月份试营业，8月份正式拿到牌照，总共300个床位到现在已经入住了120位老人，今年底入住率会达到一半左右，明年初预计就可以达到运营持平，不再成为负担。

据人民网记者了解，嘉园长阳长者中心面积1731平方米，分两层只有16个房间、36张床位。“床位少，相对来说运营成本就高，装修标准比较高，运营现金流回正周期就长，以目前的团队及收费，住够一半床位，运营能够打平。”阎露露告诉人民网记者，嘉园长阳长者中心综合收费标准为每位老人5000-8000元，含护理费、床位和餐费，其中床位费固定价格，护理费根据老人健康情况阶梯定价。

她介绍说，嘉园长阳长者中心的运营成本打平都是不考虑资产摊销和折旧，北京万科运营该项目更像是酒店管理，只有把服务做好，有了口碑，做类似长租权的产品才有价值和市场，“嘉园长阳长者中心所在的区域现阶段还做不了特别高端的养老项目，但到年底，这个养老中心目标要住满。”

从北京到全国

万科研究过北京老年人的支付能力，大概分为四个档次：3000元以下、3000-5000元、5000-8000元、8000元以上。前述北京万科养老业务人士说，3000元以下的服务收费其实很难保证服务标准，所以万科的养老服务收费是3000-5000元起步，5000-8000元属中档，8000元以上是高档养老标准。

北京万科养老服务综合收费中包含了房租、护理费和餐饮费，不同养老项目收费也不一样。据介绍，房租跟养老项目地段高度相关，核心地段房租就贵，偏远地段房租就低；护理费相对稳定，无论是在市中心，还是在郊区，护理费的定价主要根据老人需要照护的等级划分；餐饮费的标准则比较清晰。

“北京其实特别适合尝试养老业务，因为北京是政治中心，养老要跟政策紧密结合，北京的老龄化率较全国都比较高，养老需求最多，北京的养老支付能力也比较强，特别是高干、高知、高管这批退休老人，他们的收入和退休金相对比较好，也最需要市场化的高标准养老服务。”这位北京万科养老业务人士说。

他认为，发展养老业务，硬件和软件服务都需要持续投入。北京万科的三条养老产品线在硬件设计上已经建立了自己的产品标准，尤其产品细节上的适老化设计，万科可以快速完成有品质的养老项目建设。但做好养老项目的软件服务难度很高，北京万科甚至在涉入医疗，他们已经收购了一家二级医院，今后还会对一些客户做长期线上健康管理，他们也准备办一家护理学校，把万科的护理标准在学校就培训起来，而不是到养老机构以后实习。

到目前为止，万科已探索出CCRC、城市机构和社区中心三大类产品，三条养老产品线相辅相成，并且可以实现养老服务的转移。

万科现已在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业运营了超过30个养老项目（包括带长住床位的项目和社区居家服务/日间照料中心），目前还有约10个带长住床位的项目和约30个居家服务/日间照料中心在建中。

业务布局上，未来2-3年，万科将深耕北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等核心城市，同时重点布局10个左右“三高”城市（老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高），机会进入其他城市，构建完善的城市业务网络。

来源：人民网