市场发展方向何在？

事实上，在政策趋势和数字对比之外，租赁市场的巨大空间已经吸引了众多从业者的参与，尤其是在长租公寓领域。有如链家旗下的“自如”这样由中介机构推出的长租平台、有万科“长安驿”这样由开发商建立的平台，还有如YOU+公寓、魔方公寓、优客逸家等由创新创业者建立的平台。

尽管由于市场需求量巨大，这些长租项目的发展状况普遍较好，但行业掣肘依然不容忽视，住房租赁市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题较为突出。

对此，日本不动产研究所国际部研究主管曹云珍博士分享了日本租赁市场的管理规范。她介绍，首先，从经纪人管理层面，日本有不动产经纪人资格管理制度，每年都有一次考试，考试的知识不仅包括不动产方面常识性知识，还包括民法、不动产登记法、房屋租赁法等法律知识，目前的合格率在15%左右。日本还建立有全国宅地建物交易业协会联合会等行业协会组织，通过协会定期做一些市场调查研究和政策提案，同时也形成行业自律。此外，便是信息共享系统和严格的信息管理制度。

对于虚假广告问题，曹云珍介绍，日本在不动产广告方面有三大法律支持：一是宅地建物交易业法，二是不当赠品类及不当表示防止法，三是关于不动产表示的公正竞争规约。第一个是禁止夸大广告，对广告的开始时间进行限制；第二是防止在住宅交易中存在变相赠送礼品的行为；第三是用来保证行业公平竞争的。

“日本关于禁止的项目规定得非常明确，各个地区不动产协会能得到内阁总管大臣，即消费厅长官的认可，所以他们每年都会派调查人员去各个网站调查信息，检查信息是真是假。在日本信用是很重要的参考指标，不讲信用的代价也相当大，如果你做了一个假信息被查出来，很容易在这个行业就被淘汰出去了。” 曹云珍说。

太田秀也则介绍，日本政府的法案鼓励让房屋的所有人延续性、持续性的把同一个房屋租给相同的住户，对承租方、对于租户都是一种保护。

与行业存在的普遍问题相对应，中国长租公寓市场“两头短”的现状也是参与者需要面对的另一个问题。

“目前的长租公寓市场存在供应方和需求方两端都短的现象，租户租约短、房屋租约也短，这种情况下对于培育专业化规模化的租赁运营机构很不利。”杨现领表示。

首先，从业主端的续约率来看，目前市场上长租式公寓的租期通常在12到15年，分散式公寓租期在3到5年。“房子装修成本差不多能带来溢价的时候，业主不跟你续约了。机构无法享受资产的升值以及装修的溢价，所以参与者只能更多往更轻的运营方式去探索。”论坛现场，某长租公寓从业者表示。对比日本来看，物业的租期普遍在20到35年，所以装修能够带来价值，管理能够带来价值。

而从租客端来看，目前国内的租客群体同样不成熟。据数据显示，从日本租客的平均租住年限来看，5到10年的占10%，1到5年的占50%，1年以下的则相当少，而目前中国租客的租期普遍都在1年以下。

“所以，长租公寓未来的方向，‘轻者越轻，重者越重’，轻资产的托管，取决于运营能力、管理能力的提升，而且需要面对的是一个很大规模上的提升。我相信中国未来的租赁市场，包括企业运营的发展方向，大致就等于日本的轻托管模式+美国的金融化模式，这两个方向是两个翅膀，没有这两个翅膀，企业试错的时间会比较长。”杨现领说。