库存压力

克尔瑞研究中心年初的一份大数据调研显示，宽松政策下，商品房销售显著好转并在2015年创新高，但销售与投资背离的现象并未扭转，库存仍是2016年制约房地产开发投资回升的关键因素。

房企库存上升有案例可循。今年三季度，信达地产大量预付工程款和土地款转入存货，增加存货金额；同时依托中国信达的金融资源转型为“金融+地产”模式，加快了土地储备和项目开发节奏。今年三季度，信达地产新增土地权益面积77.4万平方米，而全年计划拿地仅80亿元。

上述大数据调研还显示，预计到2016年下半年开发投资增速将会回升，虽然高库存会延迟投资传导效应，但良好的销售行情势必会带动房地产开发投资额在下半年增加。尤其是一、二线城市存量快速去化后，开发投资节奏必然会逐步加快。

克尔瑞研究中心从经济“稳定器”角度分析，房地产开发投资增速与GDP的增速大约在1：0.7左右。以此来看，如果GDP最低维持6.5%左右增幅，房地产开发投资增速则需要保持在10%左右。

同策咨询研报结果也有异曲同工之妙，截至2016年三季度，50家A股样本房企存货总额34194亿元，与今年上半年的32692亿元相比，增加4.6%，较2015年同期增加16.79%，样本房企存货总额上涨，主要由大型房企带动，存货排名TOP30的房企存货总额占105家样本企业总额的82.2%，与去年的80%相比，扩大2.2%;与今年上半年的81.9%相比扩大0.3%。

从企业层面看，2016年三季度，56%的房企存货同比上涨，存货下降的企业占比44%，存货同比下降的房企数量较今年上半年扩大6%，小型房企加速退出房地产行业。

值得关注的是， 今年三季度，存货排名第一的房企仍然是万科，且存货规模环比2016年中期扩大193亿元；排名第二的是绿地控股，存货规模在2016年上半年的基础上，进一步扩大216亿元；从存货环比上涨比例来看，今年三季度，存货上涨幅度最大的是信达地产，上涨幅度为45.38%，存货金额从上半年的334亿元，扩大到485亿元，上涨金额超过150亿元，上涨金额及幅度均位于前列。

根据今年三季度A股上市房企存货排名情况，存货规模超过千亿元的房企仍然是6家，分别是万科4467亿元、绿地控股4281亿元、保利地产（保利西山林语 保利新茉莉公馆）2974亿元、招商蛇口1356亿元、华夏幸福1307亿元以及首开股份1188亿元。存货规模超过千亿元的房企排名较稳定，且除了保利地产环比有小幅下滑以外，其他5家房企存货规模均保持稳定增长。

因此，严跃进认为，部分房企参与项目或股权并购，是一种曲线扩张模式。单纯地从土地市场上获取土地成本太高，风险较大，并购显然更有胜算。另外，部分小企业受制于财务压力，也会采取并购方式获取融资。从并购的层面来看，企业对于掌控发展方向有更多的理解，同时也体现了此类地产企业后续实际上面临了一个较大的困惑，即如何运用手中现金和扩大企业规模。部分并购也可能会引起后续资金链收紧，所以并购背后的风险把控也需要防范。

来源：21世纪经济报道