楼市往何处去

9月末的一篇网文，让王茹感到害怕。这篇文章介绍了上个世纪90年代初日本地产泡沫破灭后，当地人的生活状况，有人流离失所，也有人一直工作到了70岁。在美国逐步退出量化宽松，人民币进入贬值通道的今天，越来越多的人开始讨论日本、俄罗斯，它们都经历过货币贬值、资本外流、经济崩溃，前车可鉴。

不过，正如央行行长周小川所言，人民币并无大幅贬值的基础。中国的外汇储备虽有下降，仍然是全球最高水平，中国的经常性项目仍然处于顺差，人民币一定幅度的贬值，可以利好出口贸易，提振实业发展，刺激国内消费，并非是坏事。10月，PPI已经重回正数，CPI涨幅也有所扩大。

但是快速上升的房价确实增加了经济的复杂性。如若美联储进一步加息，为了防止资本外流，央行也可能加息。然而，高房价已经侵蚀了居民每个月的收入，透支了大家未来收入增长的预期，加息可能让大家不堪重负。以往俄罗斯、日本经济危机，最终“都是加息加爆了的”。温斌指出。

控制房价就在一定程度上控制了风险，北京、深圳等地陆续推出了非常严厉的调控政策，其中北京二套房非普通住宅的首付比例高达70%，非深圳户籍购房由三年社保升级为五年，二套房的首付比例同样提高到了七成。

本轮地产调控具有两个特点，首先由于地区分化严重，调控主导权被下放到了地方政府，实行“一城一策”，另外，本次调控执行力度之严，前所未有。例如为打击假离婚买房，某股份制银行上海分行实行“升级版贷审”，做法是侧面对“离婚家庭”进行诸如水、电、煤、电话、宽带等公用事业出账信息的调查，观察账单情况是否发生异动；从申请人住所的小区物业、居委、邻居那里进行侧面求证，观察“离婚”的夫妇是否还居住在一起、感情是否融洽等，以此判断这对夫妻是否有“假离婚”可能。

早在去年9月，《房地产广告发布暂行规定》就已经颁布，但一直没有得到严格执行。10月13日，一个由深圳市房地产部门市场稽查局局长、副局长、各辖区局领导组成的12个检查组，对深圳市10个辖区内的20个在售楼盘进行突击检查，部分楼盘因过度宣传受到了严厉惩罚。此后，全国范围内的地产业人士都开始自发清查，“光删软文就忙活了一周。”地产自媒体人抱怨。

链家地产内部人士告诉记者，由于北京已进入存量房市场，而链家又掌握了存量房交易超过50%的市场份额，在北京市政府的清查行动中，链家成了首当其中的目标。链家投入巨资的APP正在“缩水”，不仅房源大幅减少，通过学区查房源的板块已经消失，各小区逐月交易报告也不再提供。

很多一手房楼盘推迟了开盘时间，大家都需要花点时间来梳理客户，劝退一些资金实力不足的客户。地产资深人士告诉记者，开发商也在劝退一些短线投资客，因为投资客对价格非常敏感，一旦房价下跌，投资客可能会抛盘来回收成本。如此时开发商仍在销售新盘，偏低的二手房价将对一手房定价产生压力。

为了解决供应不足的问题，10月北京市政府加快了土地供应速度，与此同时恢复了“限房价、竞地价”政策。此项政策给了未来房价一个明确的预期，但亚豪机构市场总监郭毅对项目后期的产品化有些担忧。过去一两年，高房价倒逼了开发商进行产品升级，但设定房地之间的价格区间，实际上也限制了开发商提升产品的空间。

万科的城市之光项目，其中一期产品以无限系为概念，即130平米的空间，可由购房者根据自己的需求，改造成一至四居。“这样的产品，在未来几年绝版了。”郭毅表示遗憾，正因如此，她也认为，现有一手房开发商降价可能性很小，“降价是为了速销，回笼资金再拿地开发，但新地的利润空间都很小，开发商不如追求现有项目的利润率，对周转率兴趣不大了。”

调控以来，房价确实已经刹车。伟业我爱我家市场研究院的数据显示，2016年10月（截至29日），北京全市二手住宅共网签19291套，较9月同期下降了30.1%，新建商品住宅（不含保障房）成交量为8800套，环比9月同期下降35.9%；成交均价为34798元/平方米，环比9月同期下降2.8%；成交金额为338.18亿元，环比9月同期下降27.3%。

任何市场最怕就是追涨杀跌，所谓熊市不言底，政府也不愿意见到这种情况。温斌认为，在城镇化率不足60%的情况下，中国房地产市场在中长期仍有较大的发展空间。

“一城一策”的调控，可能会将钱带到它应该去的地方。随着北京、上海、深圳严格限购，失去资格的购房者可能选择其周边的三线城市。截至9月，全国31个省市全部出台户改方案，取消农业户口。大量农民进城，首先会在三四线城市集中，将给这些地区提供长期的需求“子弹”。

尤其是三四线城市，今天的高库存和前几年“高举债、多卖地”的畸形发展模式分不开，土地财政已不可持续。为了不让库存进一步加大，年内，很多地方政府进行了债务置换，延长了债务偿还期限；同时，各地政府都在鼓励民间机构以PPP形式接手基础设施建设项目。

“最晚明年四季度，市场会有所回暖。”张大伟的判断仍然很乐观，在保增长的前提下，明年四季度，调控很有可能放松。另外，过去每三年，楼市都会周期性上涨。就他寻访的购房者来说，大部分认为调控的效果有限，房价还会上涨。“他们观望几个月就会出手。”张表示。

至于泡沫还会不会吹大，有没有一根针等在那里，答案只能在时间中寻找。时间是唯一真正的创造者，唯一伟大的毁灭者。

来源：中国企业家