钱潮汹涌

这一次的房地产牛市快得让人猝防不及，仅仅2015年12月，中央经济工作会议还提出了2016年的目标是去库存。的确，截至2015年底，全国房地产库存量超过7亿平米，为历史最高水平。尽管当年深圳、上海等城市楼市有所回暖，但似乎离牛市还很远。为了消化天量库存，自2014年9月30日至2016年2月，中央各部委连续出台了一系列刺激楼市政策，一线城市和部分二线城市的楼市越来越热。

“财富效应、资金流入和资产荒”是张大伟总结的房地产牛市三大成因。财富效应非常直观，当身边的朋友通过买房轻松赚了一倍时，有几人能抵挡住财富的诱惑？

过去几年，中国经济一直面临通缩的压力，10月之前，PPI已经连续54个月为负数，被动的流动性收缩需要宽松的货币政策进行对冲。2014年，央行两次定向降准一次降息，2015年，央行5次降准降息，2016年年初，央行再次降准。

这些钱最终流向了哪里？民生银行首席经济研究员温斌对《中国企业家》记者指出，就目前经济的各个组成部门来说，能够承接更多资金的部门已经不多。

目前，中国经济的整体债务率已达到260%，这在新兴国家甚至是发达国家，也是一个比较高的水平。其中，企业部门的债务率已经达到160%，显然已没有加杠杆的空间，反而需要去杠杆；政府债务率为50%-60%，看似不高但由于周期错配，也没有加杠杆的空间；剩下的债务属于居民部门和金融部门，其中居民部门的债务率为20%，相对美国的40%而言，这是一个具有想象空间的债务率。

上述一系列刺激政策中，核心均为提高购房杠杆率，例如将首套房首付比例下限降低到两成，即使居民已经有住房，但只要还清贷款，再购房时仍可被认定为首套。对于这些政策，银行喜闻乐见。就银行信贷构成而言，住房按揭贷款一直是坏账率最低的品种，并且由于住房按揭贷款抵押充分，首付比例大多在三成以上，这意味着房价只要降幅在30%以内，银行都可以控制住风险。

中原地产研究中心根据央行和统计局的数据总结：2016年银行信贷总量和房贷总量出现双涨局面。今年前三季度，信贷总量达到10.16万亿，逼近去年全年的11.72万亿，其中房贷总量达到3.63万亿，超过去年全年的2.7万亿，房贷占信贷比例，由2015年的23%，迅速增加到了35.7%。

“尽管居民部门贷款确实有加杠杆的空间，但必须警惕杠杆的快速增长。”温斌表示。实际上官方数据只能反映房地产加杠杆的局部，还有很多杠杆没有被统计其中。

在交易过程中，中介认为王茹完全可以购买更贵的房子，只要多贷一点款，毕竟很多人都这样做。现在，除了常规的住房按揭贷款外，首付款方面可以实现的融资方式也很多。若客户仅需短期资金，很多中介都可以提供资金过桥。若客户不想把原来的房产变现作首付，哪怕该房产已经做过按揭贷款，也可以以增量贷的形式实现融资。中信银行人士在9月初告诉记者，该行认可二次抵押，只要借贷人在北京注册有公司，便可以经营性贷款的名义发放贷款。鉴于现公司注册实行认缴制，对于借贷人来说，注册公司几无成本。

另外，各种民间融资公司都可以为购房者解决资金问题，某P2P公司向王茹提出，只要有房产，无论是否抵押，都可以提供资金，上百万元的筹资时间只需一周。

由于房价上涨速度过快，让很多投资客产生了短期套利的念头，记者从多名业内人士了解到，售楼处里，两种高风险人群的数量正在增加。一种是支付能力不足者，不仅首付不够，真实收入也无法覆盖月供支出，但他们只追求短线博弈，通常以高贷款的形式来实现交易，手上余款只要能覆盖交房前的月供即可。另一种购房者连首付都不够，他们通过众筹的方式集结起来，付首付和月供。

大量资金通过杠杆的形式进入楼市，但政府显然希望他们去库存严重的地方。事与愿违的是，全国除了40余个人口净流入的城市出现了房价和去化率快速增长之外，剩下的二三四线城市，房地产市场并没有太多变化。而大量库存正是集中在这些地方。

银行的钱也是有“嗅觉”的，张大伟调研后发现，它们更青睐一二线城市。由于自己掌握贷款利率弹性，各银行给一二线城市和三四线城市的折扣不尽相同。当一二线城市首套房购房者可以享受到85折利率时，三四线城市购房者只能享受到9折甚至基准利率。然而，由于三四线城市房屋总价不高，当地购房者对于首付比例并不敏感，反而更关注月供的变化。

自去年汇改以来，加之今年人民币加入SDR，人民币的贬值幅度已经超过了10%，这让很多高净值人群开始考虑资产保值的问题。就目前来看，人民币的投资标的中，除了房地产，其他收益率都偏低，甚至风险较大。这些人当然大多数集中在一二线城市，但偏偏这些城市近年来新增土地供应正在减少。以北京为例，截至10月中旬，今年仅出让了8块住宅用地，其中商品住宅供应总面积不过39万平米。2005年，仅华润获得的清河一地块，商品住宅面积就达55万平米。