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调控频出部分灰色地带仍难监管

伴随着多地政府的调控，此前风靡于楼市的“首付贷”、“尾款贷”等金融产品也成为监管层重点的整治目标。在全国多地城市的调控政策出台之后，国庆期间，新京报记者走访国内多地的房地产市场发现，类似“开发商垫付资金”、“借名买房”等现象仍然存在。

专家认为，本轮房地产上涨已经接近尾声，后期要警惕楼市去杠杆风险。对于“开发商垫付资金”、“借名买房”、“假离婚购房”等现象，分析人士认为，目前这些现象属于灰色地带，尚难给出明确的界定及监管。

多地购房仍存“灰色地带”

随着房价不断飙升，各地楼市交易火爆，甚至出现了“假离婚购房”等乱象。“各种乱象频出的原因在于，房地产具有财富效应，不少人出于恐慌心理，想尽办法购房、炒房。”中原地产分析师张大伟直言，房价过高、涨幅太快导致楼市乱象频出：“如果房价、涨幅等合理，相信没有人去破解相关政策。”

新京报记者在探访过程中也发现，郑州市、固始县等地楼市存在“借名买房”、“房企垫付首付金”等情况。

10月2日，准备在郑州置业，但没有郑州户籍的李先生决定借朋友徐先生的名字购房。这位徐先生为当地人，且名下没有住房。对此，双方签署协议中明确，“以甲方的名义购房，房屋由乙方出资购买，房屋所有权归乙方，与甲方无关。”

10月5日，在河南固始县的国庆房展会上，一位置业顾问王新（化名）介绍，2016年上半年的时候，客户购买小面积的住房时，可以获得一年内的首付免息贷款。“比如首付十万，你可以先交两万，这八万可以过年再还，一分钱利息不收”。

而当新京报记者询问目前是否能够享受类似首付方面的贷款时，王新表示，“现在资金不是很充足的话，可以申请缓几个月。”

“对购房人来说，‘借名买房’有风险，如果对方有债权等记录，可能会影响到资产安全，但是从监管角度来说，该行为属于灰色地带，不算违法、没法惩处，也无法监管。”张大伟直言。

对于“开发商垫付首付”的情况，张大伟表示，该现象同样属于灰色地带。“大部分人购买的房子是期房，银行对于期房放款抵押的要求是必须在楼房建成封顶之后，但购房者在网签时就需要交纳首付。”张大伟解释，此种情况下存在时间差，“这个钱在购房者缴纳首付款后到银行放款之前，一直都‘睡’在开发商账户上，所以只要购房者在期房建成封顶，银行放出抵押贷款前交齐首付款，就不叫违规。”

对于“众筹买房”等情况，张大伟解释，两年前，楼市成交不活跃，有些城市曾出现过该类情况，但后被叫停。“这一现象涉嫌非法集资、不定向融资，性质类似于博彩。”张大伟表示。

值得注意的是，深圳市近日出台的新规也直接遏制“假离婚买房”乱象。据新政，此次限购政策中特别追加“本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房”，以堵住此前的限购漏洞。

专家认为本轮上涨接近尾声

随着楼市的火爆，9月30日以来，包括北京、上海、深圳等多个城市发布调控措施，提高购房资格门槛，加强限购，并对购房中出现的金融杠杆行为进行监管，试图给火爆的楼市降温。

除了调高二套房首付款外，多地政府部门还加强了对购房者资金来源的监管，限制借钱买楼的情况。

方正证券首席经济学家任泽平认为，2014-2016年这一轮房价上涨主要受益于政策牛（放松限购限贷减税）、水牛（货币超发低利率）、杠杆牛（放松限贷降低首付比），现在这三头牛都走了：政策收紧、货币中性、降低杠杆。过去平均而言，一轮房价小周期上涨18个月，这一轮需求释放周期也基本接近尾声。“房地产小周期趋于结束，房价上涨接近尾声”。

对于未来的房地产政策走向，任泽平认为，房地产政策取向将因城施策，一二线加强调控，三四线继续鼓励去库存。

任泽平认为，未来房市区域化分将越来越明显，一二线人口迁入但土地供给慢，房市将日趋货币金融化。

对于当前各地监管的首付贷问题，任泽平也提醒，部分地区的首付贷类似于去年股市的场外配置，其对房价波动承受能力低，要密切留意去杠杆风险。

来源： 新京报