任泽平:房产税短期内难以推出 条件尚不具备

来源:地产中国网 2016-09-29 08:09:00

(原标题:任泽平:房产税短期内难以推出)

方正证券首席经济学家任泽平团队表示,个人住房房产税短期内难以推出。他在报告中指出,在一线和强二线,刚需和改善性需求持续旺盛,而库存相对不足,房产税一旦推出,将会被转嫁给需求方,推高房价和房租,并不能抑制房价上涨。而在存在较高库存泡沫的三四线城市,房产税会增加持有成本,促使投资者抛售房产,不利于楼市去库存。

六大前提条件尚不具备

十八届三中全会提出加快地产税立法,并适时推进改革,此后房产税要扩围至个人住房的传闻不绝于耳。

方正认为,推出个人住房房产税(以下简称房产税),应立法先行,并满足6个前提条件,而这些前提条件短期内仍难以完全解决。

一是开展全国的住房普查,掌握全国住房的基本情况。自1984年以来,我国迄今为止没有进行一次全国性的住房普查,住房基础信息薄弱。

二是建立全国统一的不动产登记系统,准确及时的采集房屋登记和交易数据,实现全国联网、实时查询。《不动产登记暂行条例》自2014年11月12日公布,2015年3月1日起施行,时至今日,政策已推行一年多,距离国土部多次提出的要在2016年底完成全国所有市县发放《不动产证书》的目标,仍有一定距离。

三是统一界定房屋性质。由于历史遗留原因,现存房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等不同类型的房屋,产权性质差别大,税基不统一。

四是完成地产税改革。目前在地产税收环节,约有10个税种,应重新设置建设、交易、保有环节税赋,避免重复征税。

五是完成《城镇住房保障条例》立法,清楚界定居民“基本住房标准”,以确定房产税的免征条件。2014年3月28日,国务院法制办发布《城镇住房保障条例(征求意见稿)》及其说明全文,公开征求社会各界意见。这也是目前发布的较新的关于保障性住房的文件,该条例仍为意见稿,尚有很多问题亟待立法解决。

六是完成修订《税收征管法》,为依法治税,提供依据。2015年1月5日国务院公布财政部、国税总局起草的《税收征管法》(2015年修订征求意见稿)。对比原税收征管法,此征求意见稿对税收征纳权利义务做了大幅修订。国务院办公厅印发的《关于国务院2016年立法工作计划的通知》(国办发〔2016〕16号),就做好国务院2016年立法工作提出相关意见,并发布了2016年立法工作计划的具体安排,其中包括抓紧修订《税收征收管理法》等税收立法项目。房产税的开征需要得到纳税人的认可。

对于一个全新的税种,要想顺利的在全国进行推广并取得预期效果。一方面,需要通过各种渠道对纳税人进行“培训”,让纳税人充分了解相关的规定;另一方面,也需要积极采纳纳税人的建议和指导,使双方尽可能的削减信息不对称。在开征之后建立房产税监督机构,建立纳税申辩制度。为保证房产税的公平客观,对房产税的采集及使用都需要监督,纳税人有途径提出异议和申诉。

房产税不是控房价的有效手段

方正指出,房产税能否抑制房价,主要在于房产税是否会改变市场预期和供需关系。

在房价严重脱离居民消费能力,投资换手率高、投机获利盘巨大的市场环境下,房产税会增加持有成本,促使投资者抛售房产,同时弱化改善性和投资性需求,从而导致房价下跌。而在人口持续流入、经济和产业发展前景好的城市,市场需求旺盛,供不应求,房产税会被转嫁给需求方,推高房价和房租,并不能抑制房价上涨。

从国外实践经验看,房产税也不是政府抑制房价过快上涨、促进房地产稳定发展的重要手段。

德国房产税方案在20世纪60、70年代确立之后基本没有显著变化。但德国房价在之后的1967-1972年、1978-1980年以及2012年都曾较快上涨的现象,年均涨幅分别是9.96%、8.92%和9.1%。韩国在2005年8月出台《不动产综合对策》,包括征收综合不动产税,当年市场出现了明显降温(降幅为-4.2%),但到了2006年,房价又出现11.6%的报复性上涨,此后继续维持上涨态势。

香港也试图运用提高税收的方式抑制房价上涨,同样效果不佳。

2003年-2015年香港房价累计上涨超4倍,主要原因在于:

一是全球持续采取量化宽松政策,热钱涌入香港,港元利率与美元同步,维持于极低水平,导致楼市投资需求大增,特别是买房落户政策刺激内地投资者投资需求;

二是经济增长购买力增强,香港居民收入中位数上涨66%;

三是土地供应少,市场维持供不应求态势。

在这样的背景下,港府采取提高税收抑制房产并未获得成效。

2010年11月开始,香港针对投机投资性需求开征额外印花税。若买家在6个月内转售,将征收15%的税率;6个月至1年内转售,征收税率是10%;1-3年内转售,税率是5%。但实施后的2012年1-10月,香港中小型住宅、大型住宅价格仍然分别上涨21%和11%。

2012年10月起,又进一步推出二项地产税收政策:

第一,所有外地人士、本地及外地注册的公司购买香港住宅时需缴付15%印花税。

第二,提高额外印花税的税阶,将试用期延长至3年。若买家在6个月内转售,额外印花税率增加到20%;6个月至1年内转售,税率增至15%;1-3年内转售的税率提高到10%。

但香港房价2012-2015年仍然维持快速上涨。直到2015年港府开启第7轮调控,“降低贷款比例,限制还款收入比、缩短还款年限、限制贷款人身份、取消买房落户政策、提高住房供应量”等重磅措施出台,加上经济增速放缓、美元进入加息通道后港币被迫加息,房价才开始进入调整期。

从我国上海、重庆试点征收房产税后的市场情况看,2011年1月28日开始试点后,两市商品住宅成交量价均未走出独立行情。

同时,房产税试点也并未改变沪渝两市短周期波动特征:上海作为一线城市房价涨速大幅跑赢全国水平,2010年开始严格实施的限购措施也导致成交量波动较大;

重庆因为供应充足、城镇化和整体收入水平较低、独特的组团式城市布局,房价涨速低于二线城市水平,投资投机性需求小,因此成交量波动也明显较小。波动幅度房价基本面主要受置业人口、经济增长以及城镇化进程因素影响。

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方正证券首席经济学家任泽平团队表示,个人住房房产税短期内难以推出。他在报告中指出,在一线和强二线,刚需和改善性需求持续旺盛,而库存相对不足,房产税一旦推出,将会被转嫁给需求方,推高房价和房租,并不能抑制房价上涨。而在存在较高库存泡沫的三四线城市,房产税会增加持有成本,促使投资者抛售房产,不利于楼市去库存。
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