房产税无助于降房价，不利于去库存

中国城镇人口分布与区域住房价格基本吻合，人口区域分布结构正逐步从第一个阶段向第二个阶过渡。

第一个阶段是人口从农村向城市转移，不同规模的城市人口都在扩张，且在总人口当中的占比均在上升，对应的房地产“总量快速增长”的长周期阶段。这一个阶段和经济快速增长、制造业快速发展相关，而城市化率还没有达到55%。

第二个阶段是区域分化和城市群发展，中小型城市人口增长放缓，产业结构落后的城市人口甚至出现流出，而大都市和对应的城市圈人口比重继续上升。这一阶段，对应房地产“总量放缓、区域分化”的长周期阶，伴随着制造业的绝对衰退、服务业的相对发展，对应的城市化水平大致55%-70%之间。房地产政策不会脱离房地产行业基本面。当前我国房地产市场存在两类泡沫，在一线和强二线体现是价格的泡沫，在三四线和资源型省份体现是库存的泡沫。出现泡沫的根本原因，在于城市化第二阶段房地产市场需求区域分化，以及当前供给和需求出现脱节。

无助于稳房价

在一线和强二线，刚需和改善性需求持续旺盛，而库存相对不足，一致性预期下投资投机性需求出现，加速房价上升。

重点城市房价收入比高是全世界的共同特征，是由于资金和人口集中，城市内收入分化造成的；我国一二线城市中由于流动人口多，收入差距大，而造成房价收入比相对于中等收入人群占主导的发达国际一线城市更高。我国要保障刚需，抑制房价泡沫，应该增加供给，改善供应结构，降低区域内在房产上的杠杆。

而房产税出台，只能在短期内使部分资金成本较高、资金压力较大的投资投机性需求出局，无法改变供不应求的一致性预期，也无法消除投资投机性需求。房产税虽然属于直接税，由房产持有人直接承担，如果不能逆转供求关系，则税负可以通过租金和房价方式转嫁，房租和房价被推高，这与供给侧改革“降成本”政策目标背道而驰。

不利于去库存

我国广大三四线城市、中西部地区和资源型城市圈存在较高库存泡沫。

用完工待售面积表示狭义库存，用累计开工减去累计销售表示广义库存，两者都一路走高，在2016年上半年才开始回落。

目前去库存大幕刚启，任务依然很重，去库存将是持久战。商品房、商品住宅广义库存面积分别为59.3亿平、26.8亿平，较2015年12月，分别增加1.7亿平、减少0.3亿平。按照1-7月月均销售面积计算，7月末，商品住房和商品住宅广义库存的存销比分别为54.8个月和27.9个月。

因此，即使不新增加开工面积，并保持当前销售速度，商品房和商品住宅广义库存也需要4.5年和2.4年才能完全消化。另一方面，库存区域分化明显，考虑到一线和强二线上半年库存下降快，对去库存贡献较大，三四线城市和中西部地区去库存任务仍然严峻。

“整体去库存”仍是政策基调，如果短期推出房产税，即使按照人均居住建面设置免征面积，也只能保障刚需，而将直接抑制二套以上的改善性需求和投资投机性需求，去库存将只能依靠农民工进城、棚改动迁两类新增需求。

方正将全国城镇商品住宅需求分拆为四部分：

一是新增城镇常住人口住房需求，代表每年因城镇常住人口增长产生的需求，包括城镇人口自然增长和城市化农民进城；

二是现有城镇常住人口居住面积增长需求，代表每年城镇存量人口因改善性、投资投机性需求；

三是棚改及动迁新增需求，涵盖的是城市存量房折旧产生的新增需求；

四是农民进城未构成需求扣减，指农民工自带房入城、通过安置房安置、农民工返乡建房等造成的农民工进城后不产生商品住房需求部分。

方正测算，改善性和投资投机性需求占总需求的36%左右，考虑到三四线城市人口流入趋缓、棚改和动迁面积和一二线城市相对较小，实际上改善性需求和投资投机性需求的占比更大。

征收房产税会增加房产持有成本，按照“杭州方案”并参考国外经验，房产税通常会根据房屋持有面积设置累进税率，因此会大幅一直改善性和投资性需求。

（2013年，杭州曾作为个人住房房产税试点扩围城市，制定房产税“杭州方案”，内容包括针对增量住房征收、以户为单位划定人均免征面积、实行超标面积累进税率等，但在进入会签程序后被紧急叫停。）

方正测算极端情况下，如果征收房产税后改善性和投资投机性需求全部被抑制，对去库存造成的影响。不考虑各地区需求的结构性差异，假设所有住房需求均通过商品房市场满足。根据测算，2016年总需求14.9亿平，其中改善性和投资投机性需求5.6亿平。

根据国家统计局公布房地产运行数据，截至2016年7月，完工待售的狭义商品住宅库存面积4.3亿平，累计开工减去累计销售的广义商品住宅库存面积为26.8亿平。可以计算得到，征收房产税后，剔除改善性和投资投机性需求，广义和狭义去库存周期延长52%。

来源：华尔街见闻