任泽平:全球房价涨幅明显,国内新房改迫在眉睫

来源:中新经纬 2021-08-16 12:01:13

源于全球多国普遍实施量化宽松政策,叠加疫情积压的改善型需求释放等原因,近一年内,全球主要经济体房价实现了较大幅度的增长。

面对当前的市场情况,我们认为国内推动新一轮房改(新房改)迫在眉睫,中国需要加快构建以人地挂钩、控制货币和房产税为核心的房地产长效机制,以此促进房地产市场长期平稳健康发展。

疫情下的全球房价涨幅明显

根据莱坊国际(Knight Frank)数据,2020年第一季度至2021年第一季度,土耳其房价上涨幅度达到32%,高居全球榜首;紧随其后的是新西兰房价,上涨幅度为22%;卢森堡位居第三,房价涨幅为16.6%;斯洛伐克位居第四,房价涨幅为15.5%;美国位居第五,房价涨幅13%,创2005年以来房价最大涨幅。而亚洲主要国家的涨幅则低于全球平均水平,新加坡的房价涨幅最大,为6.1%;紧随其后的是日本房价上涨5.7%;中国房价涨幅为4.3%。

疫情期间房价涨幅较大,源于多国实施量化宽松政策,以及疫情积压的改善型需求释放等原因。

从货币政策看,为刺激疫情后经济复苏,多国央行实施量化宽松政策。首先,宽松的货币政策使市场中的流动资金变多,政府通过企业纾困资金、失业救济金等方式将货币送到民众手中。其次,货币政策宽松,房贷利率普遍降低,利于民众购房。再次,货币贬值让民众急于求得资产保值,具备保值增值属性的房地产成为投资首选。

从需求端看,疫情期间积压的改善性需求,在疫情后得到释放。而疫情这类“黑天鹅”事件让更多投资者开始试图通过分散配置资产来降低风险,拥有第二套住房成为更多高净值人士的选择。

从供给端看,宽松的货币政策引发了资产价格普遍上涨,原材料价格上涨又提高了建筑成本。疫情影响,行业工人短缺,加剧原材料供给紧张,由此推高了原材料价格,带动房价上涨。

过去51年,大都市圈房产“跑赢”了“印钞机”

从全球视角看,一个国家的房地产市场取决于:经济增长、人口变化、货币供应、住房制度。其中,前两项是基本面因素;而货币供应的超发会导致国内本币房价大涨,但不一定是美元房价大涨,即该国的房子在全球视角下不一定具备投资价值;而一个国家的住房制度体现的是该国房地产市场的政策导向。

房地产具有抗通胀属性,能部分分享国家经济增长红利,并且多数国家的大都市圈的房产是能够“跑赢”“印钞机”的少数资产之一。

从全球资产配置角度看,一些经济增长潜力大的新兴经济体,特别是其核心城市房地产有较大的投资潜力。一般而言,新兴经济体货币超发比较严重,房价涨幅也较大。但投资者更关注美元房价涨幅,即剔除了货币相对超发导致的汇率变化下的房价。全球范围内,一些经济增长潜力大的新兴经济体,未来有可能出现类似中国房地产市场过去的“黄金时代”,不过需要提醒的是,要注意规避政治、法律等相关风险。

呼吁中国新房改

我们呼吁,国内要构建居住为导向的中国新住房制度。过去行业多年发展表明,短期调控无法解决长期供需不平衡的根本矛盾,深化住房制度改革才是实现房地产市场平稳健康发展的根本。对此,我们提出几点建议。

一是改革“人地挂钩”,优化土地供应。目前推行的“人地挂钩”并不能解决热点城市人口流入与住房供应紧张之间的矛盾。未来应推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩,如东北和西部地区售卖用地指标,可以有效解决目前东北、西部用地指标大量浪费的问题。严格执行“库存去化周期与供地挂钩”原则,优化当前土地供应模式。

二是保持货币政策和房地产金融政策长期稳定。实行长期稳定的住房信贷金融政策,稳定购房者预期,支持刚需和改善型购房需求,同时抑制投机性需求。支持房企合理融资需求,规范融资用途,防止过度融资。

三是转变住房供应结构,丰富供应主体。当前中国住房供给体系重销售轻租赁,多元主体供给型的住房体系尚未建立。未来供应主体将从开发商为主转变为政府、开发商、租赁中介公司、长租公司等多方供给;供给形式也将由商品房为主转向商品房、租赁房、共有产权房等多品类。不过,住房供应结构的探索与政策出台须因地制宜,人口净流出城市尤其需要警惕盲目跟风。

四是稳步推动房产税试点。随着大开发时代结束,存量房时代下,土地出让金减少、交易环节税收减少,推出房产税是大势所趋。从国际经验看,房产税通常被成熟市场经济体作为地方财政收入的重要稳定来源。房产税改革的总原则是“立法先行、充分授权、分步推进”。“立法先行”是先立法再开征;“充分授权”是授权各地方因地制宜试点、不应一刀切,本身房产税按照国际经验就是地方主体税;“分步推进”是积极稳妥推进,要力争方案成熟并做好社会预期引导。

(责任编辑:王永超)
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