中国房地产:盛宴!泡沫!危机!真的只涨不跌吗

来源:地产中国网 2016-09-22 10:59:00

探:22年土地财政的功与过

1994年,分税制开始推行,缺钱的地方政府有了卖地冲动。而此时,中央要求政府要垄断土地一级市场,地方政府逐渐成为唯一卖家。两者因素相叠加,一个既想卖地,又能卖地的唯一实体出现了,土地+财政这才算是正式登上历史舞台。

“土地财政”在随后的20年时间里野蛮生长。按照记者的计算,从1999年至2015年,这十七年是中国历史上土地资产化最为迅猛的时期,全国土地出让收入总额约27.29万亿元,年均1.6万亿元。

2003年,我国土地出让总收入5421.31亿元,当年地方财政收入为9850亿元,占比首次突破五成达到55%;2010年,我国土地出让总收入为29110亿元,当年地方财政总收入为40613亿元,占比高达71.68%。

而在土地纯收益方面,记者在查阅大量资料后统计出,自2003年的1799.1 亿元到2014年的 8988亿元, 这12年间地方政府获得的土地出让纯收益约为70433亿元,平均每年5869亿元。

而从2003年到2014年,这期间的地方政府土地出让总收入约为23.55万亿元,总体来看,这12年间土地出让纯收益占到总收入的29.9%。

这个比例与此前学界的一些估测有些差距,后者一般认为在扣除掉征地拆迁等费用后,土地出让的纯收益大约在四成。

一位不愿透露姓名的国土资源部专家对记者表示,一般地方政府设定的底价会比成本价高出25%左右,换言之,只要该地块能够最终出让,即便是以底价成交,也相当于会有超过25%的纯收益。

土地财政之所以为社会所诟病,主要原因是地方土地出让纯收益的多寡,除了会影响地方政府经营城市的能力,也会直接影响民生领域工作,因此地方政府必须经营好土地出让这一环节,客观上推高了土地价格。

最新国土部数据显示,2016年上半年全国土地出让面积9.15万公顷,同比增长0.1%。土地出让合同价款1.32万亿元,同比增长24.8%。

从此可以看出,在土地出让面积几乎未变的情况下,土地出让合同价款却增加了24.8%,也说明今年上半年的土地价格有了较大幅度的上涨。

中原地产市场部总监张大伟表示,2016年前8月,50个大城市土地出让金累计达到了1.51万亿,相比2015年同期的10022亿,上涨幅度达到了约51%。

一位国土部专家认为,近期部分二线热点城市出现房屋销售火爆现象,土地市场进而出现连续高价成交的情况,究其原因,一方面是在货币宽松政策影响下,房企的融资成本下降,资金充裕;另一方面,在整体经济结构转型过程中,新产业发展不可能一蹴而就,各级政府面临较大的财政压力,土地出让收入成为了地方政府阶段性创收的主要来源。

鉴:泡沫与危机

中国楼市会成为只涨不跌的神话吗?

中共中央政治局7月26日召开会议,会议分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作,会议上提出“抑制资产泡沫”,被业内普遍认为应该涵盖了房地产市场泡沫。

据记者:“这一表态可以理解为房价不能涨太高了。”

在他看来,2014年以来,为了提振经济,央行货币政策虽然名义上“稳健”,但实际操作上采取了一系列的降息降准等宽松政策,为市场注入了流动性,但是央行过度的信用扩张并没有让资金流入实体经济,反而是“脱实向虚”明显。2015年6月股市泡沫破裂,而接下来房价如果继续上涨,将会带来诸多负面影响,引发金融风险。

他对记者表示,首先,房价继续上涨将加剧资金的脱实向虚,资产价格泡沫被进一步吹大,增加了金融危机爆发的风险。第二,经济下行背景下,房价上涨过快,对实体经济发展雪上加霜,原因是房地产价格的上涨抬高了整个社会的生产经营成本。第三,房价不断上涨的过程,实际上是社会财富在不同的阶层、区域和人群进行重新分配的过程,恶化了收入分配状况,进一步加剧了贫富差距。

著名经济学家任泽平9月20日发布的房地产分析报告认为,从房地产占GDP比重的指标来看,中国房地产存在明显泡沫。报告中的数据显示,中国房地产总市值占GDP的比例为411%,远高于全球260%的平均水平。

兴业银行首席经济学家鲁政委则认为:中国的房地产市场绝大多数是加杠杆的形式获得融资,这将蕴含巨大风险。

在不少业内人看来,接下来决定房地产走势的命脉,或许捏在货币政策制定者手中。任泽平认为,未来房地产市场关键在货币松紧。

他表示,平均而言,一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右,2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。货币政策逐渐回归中性,未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。

2016年6月末,M2余额同比增长11.8%。人民币贷款比年初增加7.53万亿元,同比多增9671亿元。

根据人民银行发布的《二季度货币政策执行报告》,下一阶段货币政策思路,将“继续实施稳健的货币政策”,并强调“从量价两个方面保持货币金融环境的稳健和中性适度”,“疏通货币政策向实体经济的传导渠道”。

近日,央行相继开启公开市场14天和28天逆回购操作,并用3个月MLF到期置换6个月和1年的MLF。市场人士认为,这一系列举动“去杠杆”的政策意图明显。

周景彤称,货币政策是宏观政策,不仅仅针对一个市场。目前从各方面综合来看,货币政策保持稳定就可以,不要进一步放松或收紧。“一方面是因为经济下行的压力仍然不小,仍需要货币政策保持一定的宽松,为财政政策稳增长创造一定的条件。另一方面,如果货币政策进一步放松,或许会催生资产泡沫进一步膨胀,以及汇率贬值、资本外流加剧等问题。”

鲁政委表示,“我从来不认为中国房地产将来的导火索在国内据记者称,美联储货币政策的转向推进到半程,或许将成为中国房地产市场出现拐点的一个引擎。“目前,中国的经济下行压力仍存,主观上并不会收紧货币政策。但客观上而言,随着美联储货币政策的收紧,其货币政策巨大的溢出效应恐怕使中国也不能独善其身。当美联储的货币政策收紧到半程之后,中国自己的货币政策出现实际的转向,那时候或许会是真正严峻的挑战降临之时。”他说。

来源:第一财经日报

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中国房地产:盛宴!泡沫!危机!真的只涨不跌吗
来源:地产中国网2016-09-22 10:59:00
一年前,尽管在“3·30”政策的刺激下,一二线城市楼市均进入复苏过程,但房地产业、关注房地产业的人士都坚持认为,中国房地产经过蓬勃发展的黄金10年进入了下半场的“白银时代”。连计划买房的百姓甚至都认为,房价要趋稳了。
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