《财经》杂志:楼市“四小龙”为何高烧难退?

来源:地产中国网 2016-09-18 08:36:00

(原标题:楼市“四小龙”高烧难退)

被业界称为“四小龙”的合肥、南京、苏州与厦门在本轮楼市行情中领涨全国二线城市,若要解析这次楼价高烧,“四小龙”比北上广深更具标本意义。

在中央政府发起楼市“去库存”号召十个月后,房价在部分一二线城市的涨势如脱缰之马。

虽然舆论更多聚焦一线城市,但它们并非中国房地产此轮调整的核心区域。2016年至今,四个一线城市之外,另有合肥、南京、苏州与厦门领涨全国二线城市,业界俗称楼市“四小龙”。它们才是这一轮资金过剩和供需失衡的投射,是重点城市虹吸效应的显现,亦是此前调控政策松绑后的红利所在。

从一线城市到“四小龙”,投资客抢先进场,带动刚需和改善型客户恐慌性入市,打破了四地房地产市场的脆弱平衡。新城控股集团(601155.SH)副总裁欧阳捷对《财经》记者分析说,“货币超发就像大水漫灌,‘四小龙’之后,第三波地王潮还会在郑州、天津、宁波、武汉出现。”

苏州:钱流滚滚

资金充足是“四小龙”楼价的底气。根据央行7月21日公布的数据,今年上半年个人购房贷款增加2.36万亿元,同比多增1.25万亿元,已逼近2015年全年额度。8月12日,央行统计,7月人民币贷款增加4636亿元,个人中长期贷款(住房按揭贷款)增加4773亿元。

在新增住房贷款领域,建设银行、工商银行、中国银行、农业银行、招商银行位居前五,住房贷款都有较大增长。今年上半年,建设银行新增住房贷款4093.56亿元,工商银行新增住房贷款3453.62亿元,中国银行新增住房贷款3132.85亿元,农业银行新增住房贷款3110.35亿元,招商银行新增住房贷款1154.16亿元。

由于近两年,钢铁、煤炭、能源等领域贷款不良资产规模扩大,牵涉面广,银行缺乏优质资产,便将投资目光转向房地产。“银行也要生存,没有资产就没有利润。地产业务规模大、收益高,优质地产项目无疑是较好的投资选择。”招商银行相关人士告诉《财经》记者。“现在实业难做,我们把本该贷款给实业的钱给了房地产。”华润银行相关人士亦向《财经》记者表示。

从去年9月开始,苏州各银行放款速度开始加快。《财经》记者了解到,对于按揭贷,在苏州,各大小银行都曾积极要求驻场房企,购房者只要资料齐全,放款期一度缩短到一星期内。

至于开发贷,一位中型房企苏州公司投资部负责人告诉《财经》记者,从去年底到今年初,很多银行找上门来求着开发商做开发贷。大小银行都有,甚至要求包场做。“有支行跟我们表达,我们的项目由它们承包,可全部提供开发贷,哪怕这需要他们和总行申请特殊审批也要做。”

苏州房企在资金潮中一度占据主动地位。由于上述房企内部规定银行贷款只做4+X,即只与四大银行工农中建及一个企业注册地的股份制银行合作,在这波银行邀约中,他们拒绝了许多银行。

资金的充足还体现在险资联合房企拿地上。去年9月,平安不动产以40.4亿元在苏州古城姑苏区拿地。此前7月,平安不动产联手旭辉(0884.HK)以31亿元在苏州拿地。越来越多的险资做东家,开发商沦为小股东操盘,如同开发商为保险公司打工。上述房企投资部负责人认为,之前苏州土地拍卖,一些开发商背后站着险资,险资的钱部分来自去年下半年股灾后超发的货币。

资金泛滥令房企拿地热情高涨。2016年上半年,苏州市区诞生了6宗溢价率超200%的地块和1宗溢价率超300%的地块。尽管有房企去年初就判断出形势,意识到要抓紧补货,但无奈同行反应一致,竞争激烈,一些开发商去年只抢到一块地甚至空手而归。

苏州供地历年来数量有限,过去三年来,苏州土地供应呈下降曲线,地价连续走高。苏州市统计局数据显示,2014年,苏州市土地成交面积512万平方米,成交金额383亿元。2015年苏州市土地成交面积降至387万平方米,成交金额496亿元,到2016年上半年,苏州市土地成交面积167万平方米,成交金额升至506亿元。

有限供地量也传导进苏州商品房供销比上,楼市供不应求趋势明显。苏州市物价局数据显示,2014年,苏州楼市年度平均供销比为1.175,2014年,苏州年度平均供销比直线下降至0.645,到今年上半年,苏州供销比仅0.76。

资金潮也调动了购房者入市积极性。一方面,苏州本地私营企业主较多,藏富于民,本地购房者看见了新的投资机会。另一方面,苏州一直是人口净流入型城市,2015年苏州净流入人口超过300万,位居全国各城净流入人口数前十,购房需求可持续。且部分上海限购外溢的客户也分流进苏州。

有苏州开发商告诉《财经》记者,去年底以来他们接待了不少来自外地的投资客,以上海为多。“苏州购房人还有一小部分是北方迁过来的,去年下半年到今年初,项目周边跑着很多外地牌照的车。有北京客户一连在一个项目上看了13套房子。”一位在房地产从业的苏州当地人说。

苏州多年来处于长三角的地产洼地。2015年,苏州新房平均成交价11503元/平方米。今年2月-4月,苏州房价以连续环比超过5%的涨幅,位居全国TOP 5之列。

但这一波楼市热已让苏州官方面临调控压力。上述房企投资部人士告诉《财经》记者,今年上半年,苏州高层相关人士已被中央约谈两次。随后,为给苏州楼市降温,限制地王,苏州土地拍卖不断出台新规定。

今年5月,苏州先行推出土地拍卖熔断机制,为地块设置价格红线,规定若房企地块报价超过地块设置最高价,将终止土地出让,竞价结果无效。这一规定令多幅地块流拍。后土拍熔断机制取消。8月,苏州再推土拍新规,规定部分地块在报价超出市场指导价后,将转为网上一次报价,以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得方。这些规定都是全国土地拍卖市场的首例。

《财经》记者了解到,苏州实行土拍熔断规定时,有开发商故意把地价举到熔断价格,致使所有开发商都拿不了地。抱持“我拿不到地,也不能让你拿到,为了减少竞争,最后干脆大家都别拿地”想法的开发商不在少数。

土地熔断规定因其操作的不合理性被叫停,随后,苏州新出土地一次性报价平均值规定,开发商不再是价高者得地。“这根本没有科学性,只能凭运气,一旦地价举到一次报价阶段,那大家就抓紧在公司请个菩萨来烧香了。”上述房企投资部负责人说。

为了遏制房价,除了出台土拍新规,现在,苏州市政府还计划增大供地面积。制定了2016年到2018年三年住宅用地新供应计划,拟平均每年推地400公顷左右,计划向普通住宅用地倾斜。

限购政策也开始发力。8月,苏州重启限购政策。非本市户籍居民家庭限购2套住房,申请购买第二套住房时,须提供自购房之日起前两年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明。

政策调控之下,资金也有闻风转向迹象。《财经》记者了解到,现苏州各银行对于开发商规模较大项目申请的开发贷,已开始要求做银团,即数家银行联合做开发贷,如各行合作占比,以分散风险,足见银行谨慎态度。而一些规模小的银行目前已倾向于不做按揭贷。

《财经》记者了解到,今年以来,数位苏州银行行长热衷于投资房产,从中受益,但现在他们普遍认为苏州楼市风声已紧,投资收益已到高点。他们大多已收手,不再做投资动作。

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