《财经》杂志:楼市“四小龙”为何高烧难退?

来源:地产中国网 2016-09-18 08:36:00

厦门:供需失衡

供需失衡是导致“四小龙”房价飙升,楼市火爆的主要动因。而厦门的供需失衡状况最为严重。厦门土地供应长年不足,政府推地节奏慢,许多房企项目储备不足,而需求日渐旺盛。

厦门市统计局数据显示,厦门2013年居住土地成交总建筑面积166万平方米,而当年商品住宅销售面积高达449万平方米,成交面积是供应面积的2.7倍。2014年,厦门居住土地成交总建筑面积137万平方米,当年商品住宅销售面积312万平方米,成交面积是供应面积的2.28倍。到2015年,厦门居住土地成交总建筑面积174万平方米,而2015年厦门卖了350万平方米的商品住宅,成交是供应的2倍有余。连续三年来,供地少、购房多,二者差距越拉越大,房地产市场供小于求的形势越发严峻。

土地供应短缺,让房企在厦门可售货源也相应紧缺,面临弹尽粮绝窘境。克而瑞数据统计,截至目前,在厦门,除保利地产(600048)、世茂房地产(0813.HK)等房企,剩余大多数入驻厦门的房企住宅储备建筑面积均低于30万平方米。

今年以来,央企和上市公司是厦门拿地主力,本地房企拿地难度增大。“明年我们在厦门就没地了,这很危险,没地没项目人也不能留,未来很可能缩减编制,研发营销部门首当其冲。”一位中型房企厦门分公司的员工说。“厦门供需矛盾太激烈,我们已经拿不到地,只能在环厦门周边做了。”一位总部在厦门的全国性房企中层管理者说。

一方面是土地市场僧多粥少,另一方面购房者进场者众,供不应求,发酵之下,近一年来,厦门楼市陆续引爆。

厦门人口密度较大。与一线城市相比,目前其人口密度仅低于上海与深圳。厦门市政府披露,2015年末厦门市常住人口386万人,总面积1573.16平方公里,厦门每平方公里人口密度约为2454人。根据统计局数据测算,在四个一线城市中,厦门人口密度已超过广州(1816人/平方公里)与北京(1323人/平方公里)。

地少人多的厦门,让购房者入场意愿强烈。“福建人的共识是,有钱就要买房子,不住也放在那。何况现在实体经济衰退,股市不靠谱,大家发现钱在贬值,只有房子能保值。”招商地产厦门公司的中层管理者说。

“厦门楼市在福建的吸附力很强,来厦门的投资客很多。很多台胞、华侨回乡置业,厦门是首选。”一位厦门建发房产投资部人士说。

外地客群买走了厦门近七成的房子。厦门市国土房产管理局公布的数据显示,2015年厦门市商品住宅购房人群中,本地客群购房117.17万平方米,占33.45%。外地客群购房233.14万平方米,占66.45%,共买了20501套商品住宅。

招商地产厦门公司的中层管理者告诉《财经》记者,闽南商人有敢拼的血性,也反映到买房上。“今年我身边有太多苦于实业的朋友,疯狂加杠杆炒房,赚得盆满钵满,原先的实业都不干了。”

今年3月以来,厦门房价位居全国前十,涨幅在三四月位居全国前两位。7月,国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情况,当月厦门新建商品住宅价格环比上涨4.6%,涨幅再次高居全国第一,同比上涨39.6%,仅次于深圳,位居全国第二。这已是厦门新房价格连续17个月上涨。8月,统计局数据显示,全国70个大中城市住宅销售价格上涨的只有一个城市,即厦门。中国指数研究院数据显示,厦门8月新建住宅平均价格为27977元/平方米,位居全国第四,仅次于深圳(54478元/平方米)、上海(43420元/平方米)、北京(38926元/平方米)。

为缓解楼市热,在厦门,调控政策也随之颁出。8月31日,厦门宣布9月5日起开始执行住房限购政策,厦门暂停向三类居民家庭销售建筑面积144平方米以下的新建住房或二手房。厦门房产局强调,未来三年厦门将增加600万到650万平方米的土地供应量。

一切背后也与资金宽裕大环境相关。目前,厦门官方已在削减资金流向楼市的力度。招商地产厦门分公司中层管理者告诉《财经》记者,今年8月,厦门四大行工行、农行、中行、建行已接到口头通知,被明确要求不得再给地王项目提供开发贷。

但这一变化目前为止并未使资金节流有明显效果。开发贷并非开发商项目融资的主要通道。因开发贷需房企四证齐全(项目规划投资许可证、建设许可证、开工许可证,外销房屋许可证)才可放款,在获取四证前,房企大多还可依靠土地前端融资、辅助施工单位垫款、夹层融资等方式获取资金。

“现在,厦门一些项目土地款80%都可通过融资来获取,资金来源是成本不高的各类基金。某种意义上,房企甚至不需要用开发贷。”上述招商地产中层管理者说。

合肥:虹吸效应

“四小龙”楼市火爆背后,全国重点城市的虹吸效应不可忽视。尤其是省会城市的虹吸效应,在合肥、南京两地都有体现。而合肥的虹吸效应最为突出。

“按照现行城市策略,合肥这个省会城市就像安徽资源的抽水机。”安粮置地的一位项目营销经理说。

今年6月,国务院公布《长江三角洲城市群发展规划》,合肥市以“副中心城市”入列,第一次与上海、南京、杭州等城市并列。“合肥市政府很会在规划层面炒作自己,引入资源。近期一连串炒作了合肥是长江三角洲副中心,有新站区产业园、巢湖健康养老居住中心等等。”一位中型房企安徽分公司总经理说。

原合肥市长张庆军在2011年9月任市长之前,已做了四年安徽省国土资源厅厅长、党委书记。《财经》记者了解到,张庆军还是发改委系统出身。张现已落马,《2016年合肥市政府工作报告》显示,张五年任内,财政收入年均增长14.5%,2015年达1000.5亿元。2015年,合肥市GDP达5660.3亿元,同比增长10.5%,占全安徽省GDP的25.7%。

“上一任政府在经济发展上集全省之力发展合肥,导致全省人都想来合肥买房,需求大大增加。供应却没有随之增加,合肥土地供应节奏一直拿捏很好,量不多。”一位原碧桂园(2007.HK)合肥公司相关人士说。

合肥市统计局数据显示,2013年合肥土地成交面积528.92万平方米,2014年土地成交面积降至516.74万平方米,2015年这一数据再降至449.81万平方米。而合肥人口仍大幅在增长,2015年,合肥市净流入常住人口61.3万人,2014年,这一数字是56.8万人。

供应少而人口需求增加,现合肥库存已明显减少。世联行《2016年上半年合肥房地产报告》显示,合肥市区住宅库存量现持续下滑走势,库存量跌破万套,去化周期仅1.2月。上半年市区供销比仅为0.68∶1,供求矛盾加剧。

在这一背景下,作为安徽省单核心发展城市,随科技、教育资源不断引入合肥,政策支持与产业配套协作,引发合肥虹吸效应。合肥纳入长三角的经济圈后,更多投资客前来投资。合肥学院房地产研究所的购房者意向调查显示,今年初,合肥购房人群中投资与改善需求的购房者占比约在30%,而最近这一比例已上升到近50%。

“本省人在合肥买房这两年特别明显,他们大多没有居住需求,做投资性产品较多。我老家是安徽阜阳,我身边手头有点资金的阜阳人基本都在合肥买房了。”上述原碧桂园合肥公司相关人士说。

省会的资源光环吸引了全省人口。安徽建筑大学房产研究中心数据显示,合肥市有37%的购房人来自省内非合肥居民,6%为省外人士。

“安徽是传统省份,整体上,安徽人的思想偏保守,凡事讲面子,现在安徽人普遍觉得在合肥有房和没房,区别很大。”当代置业(1107.HK)安徽公司总经理涂礼军告诉《财经》记者。

“合肥独得宠幸,集全省之力建设。虽然原来也一直存在合肥吸引全省人置业,但是远没有现在这么急迫、这么疯狂,现在是开盘就光。”一位万科(000002.SZ)合肥公司相关人士告诉《财经》记者。

与此相对,安徽省其他城市如铜陵,2015年其市中心地块出让均以流拍收场。铜陵全年土地市场共计37宗地块出让,28宗土地成交。成交土地中各地块均是以挂牌出让的方式成交,无一地块拍卖出让。反差明显。

需求爆发之后,合肥地价、房价也水涨船高。今年以来,合肥出现11宗全国总价地王、单价地王以及溢价率超过100%的“三高”地块。

高地价催生部分高端住宅,也打开了合肥市场房价向上的期望值。“合肥在此之前没有真正意义上的豪宅和终极改善的房子,自从当代、融创旭辉这一波进来做高端项目后,把市场往上抬,天花板捅开之后,价格就容易起来,合肥是一个延续性的楼市向上的城市。”当代置业安徽公司总经理涂礼军说。

国家统计局数字显示,2016年3月至7月,连续五个月,合肥房价环比上涨幅度两次登上全国榜首,三次位居全国第二,从环比增幅4.6%一度增至5.8%。合肥房价连涨十个月。世联行报告显示,今年上半年合肥市区成交均价破万元,同比大涨超过20%,为近六年最高,涨幅仅次于2010年。

合肥正在想办法缓解楼市热。如出台限贷政策,其中规定合肥市区有两套及以上住房,有1次及以上贷款记录,1次或1次以上未结清的,停止贷款。此前市场还传言9月15日合肥要出台限购政策。9月2日政府预公告,未来要集中推出6000亩住宅用地,增加供应。

一位中海地产合肥分公司项目总监认为,未来合肥如果出台限购、限贷政策,加上推地,未来楼市可能会降温,但不会降价,因为地价还是太高。未来两三年,合肥楼市主要是维稳和转型,产品从需求上向改善型、大户型转型。

“调控对合肥市场冲击不大,现在,我们新房还是买不到,还是要托关系买。很多老合肥人,家里拆迁已有很多套房子,现在还在各处看房,买房。”上述原碧桂园员工说。

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被业界称为“四小龙”的合肥、南京、苏州与厦门在本轮楼市行情中领涨全国二线城市,若要解析这次楼价高烧,“四小龙”比北上广深更具标本意义。
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