世茂上半年着力去库存 谨慎扩张铺路品质增长

来源:地产中国网 2016-08-30 18:11:00

地产中国网讯 8月30日,世茂房地产控股有限公司(00813.HK,以下简称世茂)发布2016年度半年业绩报告。报告显示,2016年上半年,世茂实现营业额300.2亿元(人民币,下同),同比增长2.8%;完成合约销售额344.6亿元,同比增长9%。

自2015年以来,世茂便表示,“不再以销售规模作为单一增长指标,而是更加注重回款率和利润率”。这一思路在2016年上半年得以延续和强化。2016年上半年,世茂在保持规模适度的前提下,加大了“去库存”的力度,库存结构进一步优化。同时,财务成本和负债率持续下降,更加注重均衡、稳健发展,追求有质量的增长。

去库存,优结构

2016年,为了实现“有质量增长”的战略目标,世茂进一步加大了企业端的“供给侧改革”力度。半年报显示,2016上半年,世茂整体去化库存额较2015年同比上升19%,销售库存超过219亿元。

截至2016年6月底,世茂一、二线城市可售货源占比较年初提升6%,三四线去库存取得明显成效。加大一二线城市的投入是世茂 “去库存”革命中的重要部分,通过“加减法”的同步运算使旧的机体在平稳之中实现新陈代谢。自2015年起,世茂加大了毛利率相对较高、库存去化风险较低的一二线城市供货比率,三四线城市则是严格按照“以销定产”原则控制供货,避免形成低毛利高风险的库存。2016年下半年,世茂整体可售货值864亿,其中,一线准一线及二线城市供货占比75%,且货源均集中分布于北京、南京、苏州、厦门等市场热点城市及区域,库存结构进一步优化。

同时,世茂采取积极而严谨的收购土地政策,继续优化城市布局。2016年上半年世茂在北京、南京、福州、武汉等地增加约110万平方米土地储备,新增土地储备主要分布在发展潜力巨大、房地产市场尚未饱和的省会级一、二线城市,确保了项目发展空间及抗风险能力。未来,华南区域的广深两地,也将成为世茂重点拓展区域。

值得一提的是,在房企抢地、地王频出的热潮下,世茂保持了审慎的态度扩充土地储备。上半年所补充的110万平方米土地储备,购地金额不超82亿元,楼面均价10968元/平方米,最高楼面价不超23000元。

抓回款,降负债

“以稳健的财务策略为经营前提,专注抓回款、控负债以及进一步降低融资成本和优化资本结构,同时勇于探索房地产金融创新及多元化业务。”是世茂2016年“供给侧改革”的另一项重要任务。

2016年上半年,世茂坚持现金为王,通过多种鼓励措施加强回款。据半年报数据,上半年世茂回款增长16%,回款率提升至85%。截至2016年6月30日,世茂可动用资金达401亿元,其中现金201亿元。

现金增加令世茂的负债率稳步下降。截至2016年6月30日,世茂净负债率为55.7%,较2015年底的58.1%下降2.4个百分点,这也是公司连续4年以上将负债率维持在60%以下。

在负债率持续保持合理水平的同时,世茂还通过债务置换,以新换旧,以内(债)换外(债),以低(息)换高(息),降低了汇率风险,融资成本也得到大幅下降。2016年1月,世茂房地产发行的第一期40亿人民币私募债,利率为同期最低之一,世茂也成为上交所首批发行私募债的内房股之一。上半年,世茂房地产附属公司世茂股份成功发行若干期低息人民币债券和短期融资券,利息低至3%-3.38%。

世茂持续降低融资成本,一方面通过发行低息人民币债券和短期融资券置换高息融资;另一方面,积极探索房地产金融创新模式和开拓资产证券化市场,并与其他多项降息措施并举。4月,世茂发行了国内最大规模酒店资产证券化计划,金额达26.9亿元。2016年上半年,世茂加权平均融资成本下降到6.5%,为世茂近年最低水平。凭借稳健的运营及财务表现,世茂获得了国际评级机构的进一步肯定。2016年4月,惠誉将世茂长期评级及债务评级从BB+上调至BBB-,为投资级别;穆迪及标准普尔则维持了Ba2及BB+的较高评级。此外,2016年6月,国内三家最大的信用评级机构,中诚信、联合评级和大公国际维持世茂房地产AAA的主体最高信用等级。

创新驱动 持续推进多元化

在夯实住宅开发主业的同时,世茂通过产品创新、金融创新、轻资产化等路径,持续稳固多元化业务,形成多个新的业绩增长点。

2016上半年,世茂酒店、投资性物业和其他商业收入合计同比增长9.6%。经专业估算,世茂目前主要投资物业及酒店的市值为611亿元。2018至2019年,世茂在一二线城市将有多家酒店和商业建成并投入使用。未来5年,这些业务将成为集团业绩的重要增长极。

作为注重“创新驱动”的企业,世茂近年来在产品创新领域动作密集。从住宅、公寓、酒店的设计,到综合体的升级换代,2016年,世茂创新产品和业务实现进一步系统落地。

继mini hotel和mini mall等轻资产尝试落地品牌之后,世茂于2016年7月实现了酒店及度假村“轻资产”战略落地,首家托管输出酒店——临沂滨河世茂睿选酒店正式签约。此外,世茂原创的首个IP动画“灵石茂险王”已于6月相继登陆各大卫视。9月中旬,世茂首个主题乐园产品“石狮世茂茂险王主题乐园”也将开启试运营。

在业绩会上,世茂集团董事局主席许荣茂表示,“如果说2015和2016年是公司的调整年,2017年世茂将再次回到‘有品质的增长年’,销售、利润、工程品质、产品力以及客户满意度都会有较大提升及增长。”

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