原标题：专家：房地产将进入市场调整期 总体下行是大趋势

由中国社科院财经战略研究院、城市与竞争力研究中心共同主办的“财经院重大专题研究成果《中国住房2016中期报告》发布会”近日在京举行。在会上，社科院下属院所房地产领域相关专家携手会诊当前中国房地产问题，共同把脉下半年房地产市场发展走势。

中国社科院经济政策研究中心主任郭克莎：

建议在局部扩大房产税试点范围

关于房地产问题我有三点看法：

第一，我很同意把房地产跟宏观经济联系起来研究。房地产的发展影响宏观经济增长，经济增长反过来也影响房地产发展。

现在的问题是，除了经济增长速度、投资、消费受到房地产市场影响，更大的问题是，经济稳定、社会稳定也受房地产影响，因为房地产问题后面是债务风险和金融风险。由于购买住房需要大量货币，房地产的典型趋势是买涨不买跌。从经济学基础原理来说，供求决定价格，按道理是相互作用的，但是房地产市场有特殊属性。现在房地产市场要去库存，中央希望开发商降价促销，但是一旦价格一跌下来，市场就不行了。也就是说，降价促销跟去库存模式相矛盾。

现在中国经济面临一个比较长时间的转型周期。我粗略研究过，世界各国房地产市场的定位，在近两百个国家和地区中，大多数国家的政府都运用房地产市场的两个功能：居住功能和经济功能，即通过房地产市场拉动经济增长。最后发现，用房地产的非居住功能拉动经济，很多国家都陷进去了，房地产绑架了经济，引起了金融波动。现在我们正处于这种阶段，所以未来走势及影响比较麻烦。我认为，需要更好地把房地产市场的走势跟宏观经济的走势结合起来研究。

第二，房地产市场的走势。现在总体来说是阶段性过剩，但局部市场分化很厉害。这个时候，房地产的周期也是扭曲的。正常的房地产周期，是在大的上升过程中有周期性的波动，可是我们一下子走完了大的周期。如果扶持政策不出台，也许有一个几年的调整过程，但是自从去年政策出台后，市场出现明显反弹，区域市场出现分化和扭曲。然而市场毕竟有其自身规律性，我认为市场调整的趋势并没有走完，未来还会回到调整过程中，没有什么强大力量能支撑它持续性上涨，多数城市仍将回归下行趋势。

在政策没有退出的情况下，房地产市场调整幅度不会太大。由于政策出现了反复，即总体上扶持了一阵子市场，又反过来调控部分城市，结果就会使调整周期缩短。但调整的大趋势可能改变不了，最终还是要慢慢下去。严格来说，地方政府没有力量扭转市场调整的趋势，因为大的趋势主要取决于宏观政策，就是中央政府部门的政策，包括流动性的宽松，直接的房地产税收和住房信贷。如果靠地方政府折腾，一般情况下难以改变市场，即使有作用也很短时间。

未来中央再出台大的宽松货币政策、支持购买住房的税收和信贷政策的可能性比较小，所以大的方向，我认为调整趋势还会出现，还会持续，同时短期波动会比较多。

第三，关于政策的取向。现在研究房地产市场的政策取向已经很难了。政策调控面临一些矛盾，什么矛盾？第一，政策时间不能很长，不能撑到“十三五”期间这么长。“十三五”经济增速要达到6.5%以上，但是房地产市场撑不了几年，政策的作用就一两年，甚至更短。第二，市场是分化的，扶持政策很难解决分化的问题。一调控，钱都流到一线和二线热点城市，区域市场分化更加突出。第三，政策只能刺激市场的需求，去库存，但不能有效刺激房地产投资。而对经济真正起作用的是投资，住房销售增加多少，对消费、经济的拉动作用不大，我们前几年测算过，真正的影响就是投资。

下一步政策怎么办？总体上保持市场相对稳定的条件下，重点加强两个方面：

第一，加强长期性政策，尽快明确房地产市场长期发展的政策目标。从经济发展、城镇化角度明确国家的长期政策，这样对于稳定预期，引导预期有作用。同时，也能够跟短期政策结合起来。

第二，政策要解决市场分化的问题。现在最大的问题是房地产市场分化。可以把推进房产税改革做试点，扩大试点范围，至少能够阻止房地产市场大幅反弹的连锁反应。因为一线城市热起来，调控一线城市会引起二线城市热，如果二线真热了，再去调控它，可能三线城市也会热起来。最后能不能热到四线城市，让四线的库存消化。这样一来，房地产投资投机需求就会再起作用，刚需就不是主要力量了。最终很可能是投资投机需求又转回到一线城市。由于市场流动性较多，投资投机需求的力量很强，短期很快会使部分市场转向短缺。因此可以试一试房产税的作用，也就是先在局部扩大试点范围，起一定警示效应，解决区域市场分化的问题，抑制连锁影响。

还有一个政策取向，就是对房地产开发商、房地产企业，在政策上促进其加快转型发展。现在房地产即使能够拉动经济增长，它拉动的也就是钢铁、水泥这些产业，这边去过剩产能，那边又拉回来，市场很容易被不同政策左右，摇摆不定。我国经济发展进入新阶段，在新常态条件下，房地产带动传统产业的阶段基本上结束了。如果想让资金流向新经济、新产业，就要控制这方面的投资，让资源实现重新配置。