原标题：买家年轻化三四十岁买千万豪宅

成交量提升，价格温和上涨是今年上半年广州二手住宅市场的主旋律，与其他一线城市相比，广州二手楼市发展表现稳健。据合富置业监测“阳光家缘”公布数据统计，1月1日~6月30日，广州二手住宅网签成交量已经突破40000宗大关，达到41048宗。数据表明，2016年上半年二手楼市交投畅旺，与2015年上半年的18414宗相比，大幅增长122.9%。今年上半年成交量最大的月份是3月，达10429宗，其次是5月，达8451宗，即便是传统淡季的4月，成交量依然达7341宗。其中，天河、番禺是成交量最多的两个区域，占比分别为18.33%和18.27%，此外，海珠和白云两区的成交占比均超过10%以上。

据合富置业成交数据统计，上半年广州二手住宅成交均价为25356元/m2，环比2015年下半年上涨5.9%，同比2015年上半年上涨7.8%。其中，番禺房价环比涨幅领跑全市，达7.3%。中心城区当中，天河房价环比涨幅达7.2%；越秀、海珠、白云等区域二手住宅成交均价环比走势也相当突出。与2015年上半年相比，番禺房价涨幅最高，达12.3%，海珠房价同比涨幅超过10%，而天河、白云房价同比涨9%以上。

中原地产研究部客户研究主任熊小洪认为，在2016年年初上海、深圳楼市暴涨的氛围下，再加上广州取消限购的消息传闻，广州客户担心房价“补涨”而恐慌性入市，造成了几年3月成交量的高峰，此后楼市成交氛围一直保持惯性活跃状态。上半年广州楼市有不少利好政策出台，“144平方米唯一住房契税”由3%调整为“1.5%”；“人才绿卡”；“四大行房贷：贷款期限+房龄放宽至50年”等，显示在去库存背景下，广州楼市发展得到政府支持。

最重要的是，信贷政策宽松，房贷利率历史最低，直接减少购房成本支出，借助银行资金合理利用杠杆。5年以上的中长期贷款基准利率由2001年的6.21%降到目前的4.9%，再加上8.5折优惠，利率为4.17%。以贷款100万元，贷款30年，等额本息方式计算总贷款利息就减少24万元。加上“营改增”落地，在国家推动税费政策减免的背景下，个人买卖住房营业税改为增值税，买一套价值100万元房子，90平方米以上；买家是家庭唯一房产，卖家房产证未过2年计算，税费减少了3857元。

二手楼价连续稳步上涨15个月

中原地产价格领先指数显示，广州二手楼价已连续上涨15个月，涨幅达15.7%。熊小洪指出，对比其他三个一线城市，广州房价处于“洼地”，稳步健康微幅上涨，有利于吸引人才安居乐业发展实体经济。目前优质盘源的业主放盘价普遍提高，成交量价齐齐上涨，业主心态较为强势，优质楼盘业主反价现象较为明显，而一些经济实力较强的客户也有心追价，促使楼价步步上涨。

上半年中心六区二手成交均价涨幅相对近郊区域大，涨幅靠前的为越秀、天河，越秀房价环比涨幅高达11.5%。由于今年是广州“二孩”政策执行首年，在今年“两会”上，市卫计委就预测，广州今年将有8.1万个左右“二孩”出生。“二孩”政策引领越秀房价大幅上涨；天河区域产业升级，吸引越来越多的人才促成房价上涨。从成交量看，番禺成交8039宗超天河；增城成交4535宗，超过老城区越秀和荔湾，成为“刚需”客户青睐之地；黄埔成交仅在1000宗水平，但随着与萝岗合并后，配套完善，环比涨幅为最大的区域。

二手买家群 “刚需”占主导

“刚需”市场需求强劲是上半年二手市场繁荣的关键。据合富置业成交数据统计，2016年上半年购买二手住宅买家当中，首次置业需求占60%，与2015年下半年差不多，较2015年上半年轻微增加3个百分点。改善型换房需求占比约31%，低于2015年上半年的36%和2015年下半年的33%。尽管改善型换房需求占比有所下降，由于市场整体成交量上升，因此2016年上半年改善型换房个案有较大增幅。

合富置业成交数据统计，2016年上半年改善型换房个案数量，较2015年上半年增长30%。市场表现向好、交投气氛畅旺，吸引一批投资型购房人士回流二手市场，投资型购房需求比例从2015年上半年的6%回升至2016年上半年的9%。对首次置业“刚需”买家来说，2016年上半年确实是一个入市好时机，主要利好因素在于房贷政策方面。首先，上半年继续保持近20年来史上最低房贷利率水平。此外，首套房贷利率亦保持较明显的折扣优惠。

上半年，广州市二手房成交面积为一手房的80%，但从区域看，中心区域二手房交易已为绝对主流，随着中心区域一手项目减少，越秀、天河、海珠二手房成交占比明显提升，荔湾区因广钢新城大量一手新货上市令二手房成交占比减少，外围的番禺区域二手房已超过一手房。户型依然以中小户型为主导。据合富置业成交数据统计，上半年成交最活跃的是60~90平方米的中小户型，成交比例约34%，而90~120平方米的中大户型成交比例也高达25%，是第二热销的户型。

年轻人买大屋不惜用金融杠杆

值得关注的是，近4年来客户购房越来越年轻化。中原地产研究部数据显示，2016年上半年30岁以下青年购房占比环比提升2%，较2013年提升了12%，达到31.77%，房价上涨令不少年轻客户提前购房。上半年一次性付款买房的客户占比15.6%，环比下降5%，目前贷款利率为历史最低，更多客户使用金融杠杆买房。有的年轻人为“小屋换大屋”，不惜以抵押贷款的形式把小屋抵押给银行，套取现金来支付大屋的首期。广州在2015年下半年启动贴息贷款，采用组合贷款方式购房的客户占比提升4%。

从“阳光家缘”数据统计，2016年上半年总价千万以上豪宅成交量143宗，占比0.34%；而2015年全年总成交仅139宗，占比仅为0.27%；区域分布网签千万豪宅天河区成交65宗，全市成交占比高达45%，而业主平均年龄为44岁，客户年龄平均为37岁。上半年广州契税优惠唯一物业144平方米以上，可享受契税3%将改为1.5%的优惠，促进豪宅成交，千万豪宅最少可减少15万元的税费优惠；这也在一定程度上促进了豪宅交易的升温。

合富置业数据显示，144平方米以上的二手豪宅成交表现相对较为亮眼，成交比例从2015年上半年的11%升至2016年上半年的13%。据悉，上半年二手豪宅市场成交的热点，主要集中在天河、番禺两区，如天河区的珠江新城、天河北以及番禺区的华南板块，不但是二手豪宅成交的传统热点，其豪宅市场交投活跃度升幅，更明显跑赢其他区域。

市区价高 需求流向外围

料下半年楼价呈窄幅上扬走势

今年由于中心区盘少价高，迫使客户转向外围区域购房。中原地产数据显示，上半年，外围区域成交占比从3月32.7%上升到6月的41.6%，总体上涨8.9%。其中，以番禺的表现最突出。

番禺：

5、6月反超天河 成交最多

上半年“阳光家缘”番禺中介网签宗数为8039宗，环比上涨27.9%，中原地产成交均价为19058元/m2，环比上涨3.6%。中原地产相关人士表示，番禺在5、6月份才反超天河成为广州二手成交最多的区域，主要是番禺2015年新推盘有限，一手成交量环比下滑25%，促进二手交易；年底前开通的七号线开通，番禺交通更加顺畅；番禺处于广州的价格“洼地”，而且华南板块有多个居住氛围成熟、环境优美的大盘，受新广州人青睐；中心区域房价上涨较大，且盘源较少，不少在天河、海珠上班族辗转到番禺购房；长隆商圈与广州南站商圈、万博商圈一轴三中心不断完善；“二孩”政策全面放开，大三房或四房户型的购房需求释放。

中原研究部客户研究主任熊小洪表示，除了花都和增城外围区域，番禺区90平方米成交占比高达55%，高于天河区12%，吸引改善型客户。番禺房价涨幅最大的为洛溪南浦板块，该板块连接海珠和番禺，价格处于“洼地”，成为“刚需”客首选。单价从去年末的1.68万元/m2涨至1.91万元/m2，涨幅高达13.4%。以丽江花园为例，半年涨幅高达18.3%，目前价格已达1.7万元/m2。

白云荔湾：

佛山不限购 分流荔湾客

上半年白云“阳光家缘”中介网签宗数为5236宗，环比上涨34.2%，中原地产成交均价为18016元/m2，环比上涨7%，白云成交量排第四，成交均价位于番禺之后，但均价涨幅达16%。不过，由于白云区拥有得天独厚的白云山、白云湖，这一带豪宅楼盘业主自住惜售；交易较多的都为“刚需”盘，如汇侨新城、城西花园、富力半岛花园、景泰新村。白云区目前地块出让以商业为主，2016年上半年土地引入碧桂园、无限极，商业氛围的浓厚同样利好住宅市场，涨幅最高的为金钟白云山板块，半年涨幅9.7%。

在中心城区中，成交量偏少的要数荔湾，上半年荔湾区“阳光家缘”中介网签宗数为2574宗，环比上涨19.9%，中原地产成交均价为23487元/m2，环比上涨5.0%。中原地产研究部分析，广钢新城一手房大卖，荔湾区上半年成交宗数环比增长144.5%，直接分流了部分二手买家；此外，佛山不限购以及不断完善的交通规划也分流荔湾客户。

天河越秀：

业主惜售 价格涨得最快

上半年天河“阳光家缘”中介网签宗数为7908宗，环比上涨39.1%，中原地产成交均价为33335元/m2，环比上涨8.1%。由于业主心态较为坚挺，导致反价现象频现，如珠江新城盘源去化快，业主反价频繁，半年均价涨18.2%，如凯旋新世界上涨33%，总体来看因利好较多，天河区业主心态强，让价幅度较小。

而上半年越秀区“阳光家缘”中介网签宗数为3217宗，环比上涨28.1%，中原成交均价为31749元/m2，环比上涨11.5%。越秀区房价上涨幅度是最高的区域，由于今年是广州“二孩”政策执行首年，不少家长提前为孩子选择学位房，导致学位房受到热捧。来自中原地产数据分析显示，以学位房为代表的东风东板块购房者在30岁以下年龄占比为21.4%，环比2015年增长4.36%。

海珠

琶洲涨幅大 滨江东成洼地

上半年海珠“阳光家缘”中介网签宗数为5946宗，环比上涨34.2%，中原成交均价为25578元/m2，环比上涨5.2%。海珠区二手成交宗数排名第三位，近半年，海珠区最大利好来自琶洲商务区的定位，政府这一规划直接利好最近的赤岗、琶洲板块，半年内均价上涨13%，代表性的楼盘涨幅超过17%。

与此同时，滨江东板块的江景豪宅交易量并不活跃，板块均价不到3万元/m2，处于豪宅价格“洼地”。熊小洪认为，一方面拥有一线江景滨江东居住氛围浓厚，业主自住惜售；另外，也由于滨江东整体规划和商业氛围不如珠江新城，升值幅度有限，导致部分滨江东业主自住选择滨江东，但投资仍首选珠江新城。

下半年仍是自住买家入市好时机

熊小洪预计，下半年广州楼市政策依旧维持宽松局面，由于业主心态依然强势，新增盘源不足，预计下半年二手价格维持继续窄幅上扬势态。合富置业的分析人士也认为，下半年，由于受到业主惜售以及房源紧缺的影响，预计广州二手住宅市场供求关系仍将偏紧，尤其是中心城区一手住宅新增供应不多的情况下，二手住宅仍将是大多数意向在中心城区购房买家的首选。由于现时房贷利率仍处于历史最低水平，且首套房贷利率仍存在一定幅度的折扣优惠，这都将继续有利于购房者入市，下半年仍是自住买家出手购房的好时机。

（来源：广州日报）