全面豪宅化开发时代来临

地价是房价的重要组成部分，高地价必然会带动周边房价上涨的预期。而在泗泾、周浦、顾村、嘉定新城这波地王潮之后，外环外区域项目的估值必将被重新界定。

上海于2005年6月出台普通住房标准制度，并先后于2008年11月、2012年3月、2014年11月对标准作了调整。按照当前标准，可以享受优惠政策的普通住房要求同时满足以下条件：

① 五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；

② 单套建筑面积在140平方米以下；

③ 实际成交价格：低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落于内环线以内的低于450万元/套，内环线与外环线之间的低于310万元/套，外环线以外的低于230万元/套。

如今看来，符合这一标准的普通住房已经越来越少。根据上海链家市场研究部监控的数据显示，截至6月16日，今年以来全市一手商品住宅均价已经达到了3.48万元/平方米，相较去年全年3.22万元/平方米的均价进一步上涨了8.20%。

事实上，随着时代的变迁、城市建设的加快，上海的房价格局一直在被改写。

① 2004年时，上海（环线）区域房价格局达到“3-2-1”（内环：3万元/平方米，中环：2万元/平方米，外环：1万元/平方米）只不过是一个猜想；

② 2007、2008年时，这一房价水平就已实现；

③ 随后，上海房价持续上涨，“5-3-2”、“7-5-3”等理论相继被抛出；

④ 如今，按照部分最新的楼盘开价，不少人认为上海房价已经基本迈入了“9-6-3”格局。

而按照上述地块资料粗略估算，这些外环外地王项目将来的保本售价都将达到6万元/平方米、甚至7万元/平方米的高度，全面豪宅化开发时代正在来临。

中原地产首席分析师张大伟在接受《东地产》采访时表示：

北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万+，导致市场全面高端化，未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势，而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目，对市场定价有明显影响。

“环”线准绳渐变

也有地产人士表示，随着城市功能的不断外扩，未来可能要用东京的城市版图来衡量上海地产，也就是在城市内打造多个中心，而不再仅仅是现在这种简单用“环”作为准绳的规则。

“游戏规则可能要变了，当地铁四通八达，各个板块中心崛起，商圈丛立，原先一些外环外的购房者完全不用再到传统的‘市中心’购物消费，只需要根据自己上下班的交通半径来选择位置，所谓内环、外环的概念会越来越淡化。”一位业内人士这样指出。

易居（中国）控股有限公司执行总裁丁祖昱向记者分享了一组数据，截至6月16日，根据克而瑞数据显示，在今年上半年的全市商品住宅项目成交金额排名TOP10榜单中，除了尚海郦景、瑞虹新城、万科翡翠雅宾利、绿地海珀黄浦、仁恒公园世纪等中心城区项目以外，排名第7位的仁恒西郊、第8位的保利艾庐和第10位的汤臣臻园，分别位于青浦徐泾、原南汇周康和奉贤南桥等外环外区域。

由此可见，因为过去多年高昂的拿地成本积淀，导致未来入市项目将溢价打造愈发极值化，随着可开发用地的稀缺性，城市外围亦将更多出现“高质、高价”项目。