详解引入深圳地铁

此次交易价格按万科60日均价计算而得。谭华杰指出，价格还有调整可能，会通过第二次董事会和股东会核准，还会根据分红派息进行调整。

15.88元/股的定增价是否过低？谭华杰指出，15.88元增发价是万科能争取到最好的条件，也是双方认可的比较公允的价值。同时，对于国资方最容易理解的一种计算方式是按历史上市净率乘以最新的净资产而得。对于万科，2015年PB乘以2015年年末净资产恰好等于15.87元。

为什么是股权方式？“成功的交易要考虑到交易对手的需求。”谭华杰指出，用现金购买的话，交易对手不可能答应。“本次交易不是一锤子买卖，目的是建立长期的战略合作关系，这种建立只能通过股权合作而不是现金。”

对于现有股东利益摊薄问题，谭华杰指出，问题本质上在于短期和长期利益的平衡。正常项目开发前期也不产生利润，关键在于长期的机会值不值得投资。虽然地铁上盖物业项目周期确实要更长，但万科认为值得做。

谭华杰介绍，值得做的原因在于，第一，长期来看，地铁上盖物业回报水平更高。其次，地铁上盖物业土地都特别贵，大家都疯抢的原因是认可地铁上盖物业的价值。最后，人流和商业带来的优势要大于前期投入的成本。

谭华杰介绍，万科与深圳地铁的合作关系是，一方面，万科尽可能做到让深圳地铁“不出轨”，希望建立稳定的“婚姻”关系，“战略协议是排他的，但之后关系能否长久维持依靠的是万科的专业能力。”另一方面，万科可以与其他公司进行合作。中国有一些城市深圳地铁无法进入，万科可以去和当地公司进行合作；还有一些城市深圳地铁虽然进入了，但有一些项目尚未获得。同时，万科有一个反向优先的义务，如果深圳地铁与其他地铁有竞争关系的话，万科将优先选择深圳地铁。

前海国际的核心资产是深圳市场最好的两块地。一块在安托山，位于深圳两大最大豪宅区香蜜湖和华侨城的交界处，楼面地价达38700元/平。另一块在前海枢纽，楼面地价25900元/平。“（前海枢纽）是深圳前无古人后无来者的最好的一块地，等价于纽约的洛克菲勒中心，香港的圆方中心，将来可能会成为全球第四大综合体。”谭华杰介绍。

因此万科做了盈利预测，安托山项目2017年可出售，2019年预计售罄并结算业绩。前海枢纽项目施工周期较长，2019年可售，2021年结算。“盈利前景非常乐观，预测到2027年，总利润和持有增长利润之和将达到540亿的水平，公司处于极度从容的状态。”谭华杰说。

市场有评价称，做面包的最后被两袋面粉当了股东。谭华杰指出，“地王”模式不可持续，绑定轨道交通对万科至关重要。

据其介绍，此次“深圳地铁+万科”，类似日本“东急地铁”模式。东京地铁的土地并不出售，而是自主开发或与开发商合作进行开发。由于地铁设计与上盖物业是统一的，这提高了土地开发效率。而且由于土地不出让和交易，也不会制造地王。

谭华杰指出，目前“地王”现象弥漫到一二线城市，拿地对于万科变得进退两难。一是一线城市因为高地价不敢拿地，三四线城市因为高库存也不敢拿地。二是，如果不拿地，可能会被挤出该城市的市场；如果高地价拿了地，会成为巨大的经济负担。“万科不可能不做房地产，因此东急地铁模式成为最佳模式。该模式下开发商是轻资产运营的，风险最能够得到控制，回报率提升也有明显效果。”

“综上所述，绑定轨道交通企业对于万科至关重要。”谭华杰指出，在所有地铁公司中，深圳地铁在所有地铁公司中具有唯一性：唯一一家从轨道交通建设到上盖物业全产业链打通的公司；唯一一家有外地项目（非洲）和外地订单的公司，在东莞和重庆都签了合作备忘录。同时，深圳地铁还是经营数据最好的公司。

谭华杰认为，未来与深圳地铁的合作空间很大，目前后者运营了深圳158公里的地铁，上盖物业面积450万方；未来如果深圳地铁修到1000公里，上盖物业空间将非常大。同时，深圳地铁不止在深圳一个地方建设地铁，未来可能会在中国很好的都市圈内修地铁。一般而言，深圳地铁能进的城市万科都会有业务。

来源：财新网