日本房产泡沫亲历者:中国房价上涨快过东京

来源:地产中国网 2016-06-20 08:21:00

原标题:日本房产泡沫亲历者:中国房价上涨快过东京

在当下,房地产市场牵动着每个人的神经。

生活在一线城市的人会问,房价还会继续涨吗?这样涨下去,房地产市场会不会崩盘?想买房的人最想知道该何时入手,投资客想知道选择何时离场才能赚得最多……每个人都希望有人能准确回答这些问题。

事实是,几乎没人能够准确预测市场,否则历次全球经济危机就不会发生。尽管如此,我们仍可以从曾经的房地产危机中吸取教训和获取观察的角度。

1991年日本房地产大泡沫在空前疯狂后轰然崩溃,随后陷入失落的二十年。作为东京大学的教授,田村清彦在宏观审慎政策的讨论中颇具声望,尤其指出 人口因素对房地产泡沫及金融危机的关键影响。他也曾亲历1991年东京的房地产危机,同时近二十年来保持了对中国经济发展的关注。在6月11日举行的北大 汇丰商学院举行的留美学者经济年会上,田村了接受第一财经记者专访。

田村清彦表示,房价上涨是不可持续的,长期看来,房价取决于买房者的预期、土地生产率以及政府的长期政策,比如央行货币政策,通货膨胀率等(金融政策对楼市十分重要)。

日本房产泡沫亲历者:中国房价上涨快过东京

日本的房地产泡沫是政府捅破的

第一财经: 近一年来,中国一线城市的房价高涨,很多人拿目前中国的房地产市场和1991年日本房地产泡沫破灭前夕相比,您对此怎么看?日本房地产泡沫破裂的原因是什么?

田村清彦:近几年,中国房价上涨的速度确实比较快,甚至快过东京。我可以跟你们分享一下东京过去的经历。 1991年时,身处东京的人并不认为自己处于泡沫之中,甚至连政府也不这么认为。很多学者当时认为,房价高涨有很多原因来解释,并不一定是泡沫。但在我看 来,房地产价格上涨是不可持续的,何时结束才是难以回答的问题,我们可以解释很多过去发生的事,但并不善于预测未来。

在上世纪70、80年代,日本经济增长迅速,城镇化影响下,一些中心城市的房价快速增长,金融机构管制放松,出现了很多新的金融工具,导致信用扩 张。日本的情形跟中国和韩国有很多相似之处,首先,日本的银行和很多大公司关系密切,比如国有银行和国有企业之间,就像韩国的垄断财阀,是一种政府和企业 的结合体,掌控了日本商业。

上世纪80年代初期,美国财政赤字剧增,对外贸易逆差大幅增长。美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力。日本和美国签订了广场协议,日元对美元大幅升值,这让很多日本企业的出口遭遇了瓶颈,日本政府需要刺激国内需求。

当时东京政府想要把东京打造成一个像伦敦和纽约一样的金融中心,所以出台了很多刺激性的宏观经济政策,日本央行大幅宽松助涨了资产泡沫。

因为日本政府和财阀关系密切,迫使日本银行降低利率。当时银行在为金融自由化和市场化做准备。在金融自由化之前,几乎所有日本公司的资金来源都来自 银行,但市场化之后,这些大企业现在有了新的资金来源,很多资金流入资本市场。银行发现高利润时期已经过去了,需要开拓新的利润点。银行就瞄准了房地产市 场。消费者可以通过房屋抵押贷款向银行借钱,尤其是一些民营的中小企业(上世纪80年代的日本和如今中国的情况很像)。抵押贷款很容易,这引发了一些投机 行为,当时赚钱最快的方法就是投资房地产。

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