跌了20多年后日本房价暴涨30%,中国人干的?

来源:地产中国网 2016-05-04 15:27:00

(原标题:跌了20多年后日本房价暴涨30%,中国人干的?!)

日本房地产一直被很多人作为“崩盘样本”在研究,的确,日本房价自2005年暴跌了65%,之后的二十多年一路狂跌不止,市场崩盘影响深远。

但邦爷却注意到,从2014年至今,日本东京房价却暴涨了30%(日本信义房屋数据)。

近年东京的土地价格也快速上涨。根据日本tochidai网站数据,2015年东京的土地价格较上一年增长了5.13%,项目土地价格涨幅最高甚至达到45.67%!

为什么近两年日本东京楼市会出现这样明显的反弹?很多人认为,这跟中国人在日本买买买,一定脱不了关系。

至少从游客数据来看,我们不得不深思一下。因为根据日本观光厅统计,2015年中国游客总消费额已达1.41万亿日元(约合792亿元人民币)。根据日本内阁府数据,2015年日本GDP5.26万亿日元,民间最终消费支出306.5万亿日元。可以看到,中国人对日本的GDP贡献不小啊,特别是对消费的贡献率就达到了0.46%。

但游客多、消费旺,就一定是推涨日本东京房价的那只隐形的手吗?

这次国人很无辜

邦爷调查发现,这次中国人真的很无辜。

日本信义房屋告诉记者,近两年日本的房价上涨,主要是受到日本内需增长的带动。整体而言,目前外国人在日本买房的占比仍偏低,在房地产市场,海外资本只能算是锦上添花。

同时,邦爷从第一太平戴维斯得到一份“英国地产数据研究机构Real CApital Analytics”提供的数据,从中看到,2015年境外投资者在日本房产市场共达成交易79.5亿美元,占比22%。排名前四买家为:美国(43.3亿美元,54%),中国香港(16.9亿美元,21%),新加坡(6.4亿美元,8%)、中国大陆(3.4亿美元,4%)。

如此看来,大陆加香港的购买力也不敌美国人的一半。东京房价涨了30%这件事还赖不到中国人头上。

出手日本正当时?

但对中国购房者而言,现在出手投资日本房产,或许正是时机。

日本因上世纪90年代的暴跌,至今才开始出现反弹,是个难得的抄底拐点。同时日本承办了2020年的奥运会,升值预期浓厚。

其实,很多敏锐的中国人已经嗅到了机遇,开始行动。日本有报道就引用一家华人不动产公司经理的言论称,自奥运会决定在日本举办以后,日本华人、中国大陆客户在日本购房的行为不断增加。

负责向中国市场提供海外房源的“居外网”有数据显示,2015年其用户对于日本挂牌房产的询盘量,比2014年增长了191%,询盘合计总价值高达5.32亿美元。

同时,居外网超过73%的用户表示,在日本购房主要是为了投资。而从回报率来说,日本新房的年回报率高达5%以上,二手房超过10%。

还应该注意到,今年初以来,日本实行负利率政策,加上日元对美元汇率在避险情绪的推动下节节攀升,使得日元涨幅超过7%。而之前的五年,日元兑人民币曾累计下跌了25%,跌幅超过同期兑美元的15%。此间在日投资,无疑成本将更低。

同样是汇率因素,可以看到,4月28日日本央行宣布维持利率不变,日元随即暴涨约400点,截至28日,日元升至108.10关口。日元的升值就意味着日本物业的自动增值。而由于联储加息步伐放慢,欧洲经济不景气,日本央行多次出手调控,日元继续走强的预期很强。

投资风险不可忽略

略有复苏的日本楼市,让国际投资者看到了机会,但投资必有风险,而放在经济格局尚不稳定的日本市场,投资风险更值得警惕。

至少在日投资之前,我们需要知道它以前跌得有多惨,构建一点心理准备。

历史资料显示,早在1980年,日本京都市中心一套30平米的房子还只要3000万日元,但1985年就要5000万日元,1987年就要8000万日元了,涨幅速度惊人。

到1987年底,日本全国土地的时价总额为1673万亿日元,是国土面积为日本26倍的美国土地时价总额的2.9倍。

但到了2005年,日本房价跌幅就超过65%,回到了1985年的水平。到了1990年3月,日本政府开始为房地产泡沫进行调控,实施信贷总量控制的政策,但仍拦不住楼市和股市的急剧下跌。直到20年后,日本包括东京在内的六大都市圈的房价指数仍低于全国水平。

“暴跌”后遗症之一,便是日本住宅的空置率在2014年达到820万套(日本总务省数据)。日本有研究数据更预测,到2033年日本住宅空置将达到2150万所。

这意味着,日本每7.4套住宅就有1套是空置的,而以后的空置比例还将更高。这无疑对物业的增值保值产生着巨大的阻力,中国投资者需认准物业资质和区域潜力,谨慎投资。

(来源:邦地产)

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日本信义房屋告诉记者,近两年日本的房价上涨,主要是受到日本内需增长的带动。整体而言,目前外国人在日本买房的占比仍偏低,在房地产市场,海外资本只能算是锦上添花。
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