导读：按照商住产品存量排行，北京前十大开发商分别是：绿地、万科、天恒置业、北京城建、恒大地产、保利地产、美融加、建工集团、首创置业、天洋控股。

北京商住房市场正经历着暴风雨前夜的恐慌。

近日，一条“北京商住房将全面限购”的消息被疯狂转载，起因是“门头沟区域商住房暂停网签”。

21世纪经济报道记者采访了北京几家品牌开发商高层。他们普遍低调而谨慎地表示，并没有从确切渠道得到有关北京商住全面限购的信息，但按照“无风不起浪”的市场经验，这则传闻的可信度“仍然比较高”。

商住限购传闻始末

6月6日下午，北京门头沟区停止网签的传闻，得到证实。但21世纪经济报道记者注意到，并没有确切消息表明，门头沟停止网签是由于商住限购。

门头沟区住建委相关人士对外表示，“我们也是接到上面通知（才停止网签）。不过网上说商住限购的事儿是谣传，我们没得到这样的消息。”

然而，市场对于政策传闻的敏感度出乎想象。随后，不少楼盘开始抓紧机会促销。二手房中介机构也趁机推广自己代理的项目。

大兴某项目听到这则传闻之后，当天便通知客户临时开盘。该项目负责人向21世纪经济报道记者坦陈，基于通州此前已针对商务型公寓和商办项目进行限购，再加上门头沟停止网签的传闻，他们认为，该消息不会是“空穴来风”。这位负责人直言，在符合销售节奏前提下，提前开盘确与北京商住全面限购传闻有关。

一个令开发商“色变”的参照数据是，商务型公寓和商办项目从严限购的通州区域，成交量暴跌到冰点。北京市中原地产提供的数据显示，5月5日限购一个月后，通州非住宅类产品成交量跌幅超过99%，公寓产品签约累计仅13套。

通州区的限购规定是，5月6日起向三类家庭暂停出售商务型公寓。该区新建商业、办公项目，今后将按照规划用途销售，不能卖给个人，只卖给企业。

巨大的商住市场

在北京房价地价高企的背景下，商改住的供应量越来越大。

所谓商住房，是将商业、公建用地建设为居住属性的一种产品。严格来说在使用用途上存在着一定的违规嫌疑。在建设销售过程中，开发商为了快速回笼现金流，将商业性质的产品以打擦边球的方式，改成住宅类产品销售。在北京地价高企，住宅市场日趋豪宅化的当下，商住房由于不限购，总价相对较低，越来越受到刚需人群的青睐。

中原地产研究部统计数据显示：今年截至6月11日，北京新建商品房中，住宅签约20742套，而公寓类物业签约26336套，占比高达55.9%。这一比例是历史最高点，2015年为28.5%，此前的比例基本都在30%以内。

中原地产分析师张大伟按照单个项目汇总的办法粗略统计结论是，目前商住产品存量约3万套。新建商品住宅的存量是6万套。

张大伟称，今年以来公寓成交超过住宅的主要原因，除了通州部分项目突击签约增加几千套外，住宅产品高端化是主要原因。目前北京新房、二手房住宅的门槛，在300万-400万左右，200万以内的这部分需求只能选择公寓类物业。另外，土地供应结构也在发生变化。过去2年，北京住宅土地供应结构中，包含了大量的公建类物业，特别是在近郊区、郊区，商业氛围欠缺，这些土地更多建设成为包含居住功能的公寓类产品。

21世纪经济报道记者从一家数据统计机构得到一份“2012-2015商住供应情况及开发情况”，这份数据显示，北京市至少有56家开发商拥有商住类产品，存量总计约为818.9万平方米。按照商住产品存量排行，北京前十大开发商分别是：绿地、万科、天恒置业、北京城建、恒大地产、保利地产、美融加、建工集团、首创置业、天洋控股。但由于存在合作开发、交叉持股等情况，该数据未必很准确。