国企央企唱主角

综观今年以来热门城市的新晋地王，央企和国企均是胜出者。

在南京房地产开发建设促进会秘书长张辉看来，南京和其它二线城市出现地王现象的原因类似：在去库存政策背景下，以及加杠杆因素，使得泡沫出现在了最容易出现泡沫的地方——这几个城市基本面最好、市场需求最旺盛，需求泡沫一旦产生，可以迅速改变供求关系，造成房价和地价的上涨。

目前，首套房首付比例降至25%，相当于3倍杠杆；且“首套”认贷不认房，这使得人们买房变得容易了，刚性需求转化为投资需求，需求泡沫变大。

这一轮“去库存”的本意是针对三四线城市，但没想到推高了不太需要去库存的一二线城市房价，巨量资本集中流向地产。张辉认为，随着中国经济进入中低速增长，房价也由从前的经济增长驱动型，进入到资本泡沫驱动型的增长模式。

中国指数研究院华中分院研究总监李国政对南方周末记者介绍，“2015年起，资金流动性增强，各路基金来武汉越来越频繁。”他说，“我本人今年已经接待七八拨了，深圳、上海、北京的基金都有，都来了解武汉的房地产怎么样。”

李子墨说，从2015年开始，全国各地的资金都到南京炒房了，“我们认为这一轮上涨是资本游戏，实际上是一种货币现象，用无限的货币追逐少量的房子。”

在南京的新地王中，人们看到了一个并不熟悉的身影——葛洲坝集团。葛洲坝是隶属于国资委的央企，以水电投资建设运营为主业。

在武汉，葛洲坝集团的控股子公司也正与华润置地合作，开发武汉光谷长动房地产开发用地B包地块。

据克而瑞分析，水电系央企正积极抢做大规模。其中，鲁能、电建、葛洲坝成为大手笔的“地王买手”，它们今年已在南京、苏州、天津、武汉、郑州等最热门的二线城市花了237亿元，抢得9幅地块。

实际上，不仅是水电系国企，综观今年以来热门城市的新晋地王，央企和国企均是胜出者。

在3月底武汉的一次青山片区土地拍卖中，主力竞拍者中海地产、中冶置地和江西新力，分别代表着国企、央企和市国资。在南京，近段时间拿到地的开发商主要来自央企和国企，比如葛洲坝、电建、金茂、 上海建工 、保利、鲁能、中建东孚等。

南京楼市的资深观察者王欢告诉南方周末记者，国企和央企抬高了地价，这是行业共识，“有央企在，中小民营企业拿地很难。”

新地王“解套”老地王

“拿地有风险，可能会亏钱，但是不拿地，团队可能就没了。”

在地王现象中，最不可思议的是“面粉比面包贵”，即成交地块楼面价高于周边在售的商品房价格，目前它几乎在所有一线和热点二线城市都出现了。

正常而言，开发商拿地价格要低于未来售房价格的50%，才能保证赚钱，最高也不能超过60%—70%。也就是说，开发商以每平方米4万拿下的地，至少要卖到每平方米6万—8万才能回本。

而南京的新地王板块的房价会涨到每平方米8万吗？融创中国董事会主席孙宏斌认为不大可能，他近日接受媒体采访时称，“苏州、南京的地价是不对的，杭州曾经比上海还高，因为地价高，很多开发商在杭州亏钱的，南京是在步杭州的后尘。”

在他看来，不像上海，南京土地供给大，房价一直在每平方米2万余元，现在楼面价动辄超每平方米3万元是不合理的。

如果目前的地价不合理，为什么地产商们还扎堆往里冲呢？