北京豪宅市场的风险其实挺大
发布会现场,融创中国还推出了其在今年年初刚刚收购的东方普罗旺斯项目,其最新案名定位“北京壹号庄园”。荆宏介绍,融创北京目前有中心系、壹号系、壹号院系和庄园系四大产品系。其中,庄园系为低密度产品,近期融创连续在北京收购的几个项目都将会是该产品系,而作为庄园系第一个项目的北京壹号庄园,其单体面积会在700-1500平米,单套别墅的庭院面积将多达十亩,计划将在7月份以现房销售推出。
早在今年年初,融创中国便透露,其已经收购了昌平东方普罗旺斯和怀柔长青雁栖湖别墅两个独栋别墅项目,3月份,又传出其正洽谈收购位于顺义的御墅项目的消息。发布会现场,荆宏也坦言,如果有合适的项目,融创欢迎能有更多的收购,项目类型可以不限于别墅。
被问及此类收购项目的利润空间时,荆宏表示,融创并购的项目肯定是比到土地市场上硬拼拿到的项目更为便宜,利润也更为合适的。不过,他认为,和北京市场公寓近年的涨幅相比,北京别墅的价值被远远低估了。
孙宏斌则直言,事实上,北京壹号庄园前段时间还在销售,但“价格便宜的太邪乎了”。“目前那个区域的楼面价至少得八万,但这个项目卖的价格比周边新出地块的楼面价还低,所以我们就暂停销售了。”
谈及当下北京豪宅市场的泛化,孙宏斌表示,北京现在的很多项目都是被豪宅化了的,主要是因为地价太贵。
“我认为北京可以有很贵的房子,但是一个城市不可能有那么多的豪宅,很多房子都卖到十几万其实是不对的。这里面的风险其实挺大的,北京上海很多之前拿的高价地为何迟迟不入市,就是因为怕亏损,入市就可能有危险了。因为当一个房子超过3000万的时候,你会发现有很多的选择,你的选择对象可能是全北京的项目,而总价到3000万、5000万量级,甚至到一个亿的时候,就是全北京、全上海、全世界随便选,但对于豪宅项目来说,客户有很多选择的时候能选择你房子的机会就很小了。”孙宏斌说。
被香港记者问及北京豪宅和香港豪宅以及世界豪宅的差距?孙宏斌说,对于北京与香港以及国际豪宅水平的比对,孙宏斌表示,香港的豪宅优势在于位置的得天独厚,从产品本身来讲,我们做的不比他们差,当然,价格上我们跟香港豪宅有差距,我们肯定会赶上的。
热点城市房价没泡沫但地价有泡沫
融创中国董事长孙宏斌直言:“房价没泡沫,但地价一定有泡沫!”
继一线城市之后,近期南京、苏州等二线楼市一片火爆,上周进行的南京土地拍卖会上,竟然拍出了楼面价超过45000元/平米,直追一线城市地价。对此,孙宏斌一再强调:“我一直不相信这是对的,现在拿地的开发商将来都很难挣钱,这个风险已经是特别特别大了!”
他进一步解释道,南京有的是地,跟北京、上海这些城市还不一样,未来还有源源不断的大量供应。但每个房企拿地都有自己的判断,目前的房价主要还是受惯性的影响,实际上已经吃掉了将来好多年的空间。按照现在的地价计算,要挣钱的话,房价还要涨好多才行。
“接下来,市场的流动性一定会收紧,房地产不断地上涨是不可能的,所以目前在北京土地市场,我们连名都不报了,前段时间在上海拿的地,主要是因为那块地确实很稀缺。融创拿地会一直比较小心的,因为地拿错了,项目怎么做都不会对。”孙宏斌说。
谈到融创中国的拿地策略,孙宏斌认为,其实融创从来没有高价抢地,“我看好是因为我们我认为它不贵,我认为它贵的时候我也不会买了,我们一直非常小心的在拿这些我们认为价格对的地,这么多年来,我从来没有去过一次土地拍卖现场,就是因为我们在拍卖之前已经问过价、做过充分的判断了,不需要在现场去做决定。我们会根据自己的判断很小心的做决策,因为地拿错了,项目怎么做都不会对。”。
但对于当下一些热点城市的房价是否存在泡沫的说法,孙宏斌却认为,“地价真的是不对的,但房价没有什么不对”。他进一步表示,因为不管南京也好,苏州也好,房价跟股市一样是有涨有跌的,不可能一直都涨。北京、上海、苏州、南京这些热点城市目前的房价我觉得还没有泡沫,但地价一定是有泡沫的。
“另外,这些年来,我们的节奏把握的还不错,过去别人一直三四线城市布局的时候,我们一直坚守一线,但当大家在一线城市抢地的时候,我们布局了一些强二线城市,所以我们永远不会高价去抢地,我们拿的地都挺合理的。”孙宏斌强调。
谈及对于当下市场的判断,现场媒体提到了近期《人民日报》上刊登的某权威人士的观点,孙宏斌承认自己也有读,也觉得权威人士说的挺对,但强调“对错都不重要,重要的是你怎么选择的”。
“说的挺对的跟没说一样,你还是得有自己的判断,再权威的人也左右不了经济,要我我知道是L也是不会说的。这个文章会把大家对经济的预期搞的很乱,其中提到的流动性问题实际上是世界通用的调节经济的手段,只是需要把握好度的问题。”孙宏斌表示。
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