房企当下需要两样东西

来源:中国网地产 2021-11-19 14:07:01

消息与钱。

孙宏斌个人以无息借款形式,借给融创4.5亿美元。

民营房企很难从市场中融到钱了,金融市场对于整个行业都很抗拒,参与前融的机构投资人被迫接受展期,因为不会有金融机构选择此时入场对前融进行置换。

多家房企债务频频逾期,交叉违约又引发机构挤兑,投资人拿着商票和理财账户证明围住了房企总部,房企仅凭经营性现金流难以偿还到期债务,整个行业陷入流动性紧缩困境。

购房者对问题房企所属项目持谨慎态度,销售难、回款难导致经营性现金流危机出现。

面对债务逾期,房企坚称“拒绝躺平”、“积极筹钱”,包括对旗下各项资产的腾挪交易以及董事局主席及签字担保、个人出借等。

但实际上,不少业务涉及“暴雷”房企的机构投资人已经先于房企选择“躺平”。

机构投资人参与最多的是表外融资,表外融资一直是房企规模化的重要资本来源,合规但又潜藏风险。

多数房企对于自身表外融资规模讳莫如深。有不少房企三道红线均绿,但仍出现债务违约,根源就在于规模庞大的债务被隐藏至表外。

倡导房企表外融资透明化的提议尚未落实,房企债务违约就已开始出现,相关金融及信托机构也开始排查涉及房企融资的业务情况。

无论有无抵押、利润如何,机构投资人对于房企的融资业务短期内都会不会再碰。

行业显然低估了这一轮调整的力度和时间,从花样年美元债暴雷至今尚不到两月,但对于高杠杆、高周转的众多房企而言,时间已经够久了。

久到所有人都在等一个好消息,在媒体诸多报道中透露着“行业触底”、“即将反弹”,但机构投资人仍然选择拒绝入场,因为“行业触底”判断依然缺乏依据。

仅凭几条传闻报道很难获得一致性预期。

机构投资人仍在收缩涉及地产类的融资业务,不少机构由于“触雷”导致今年营收锐减,债券市场更是低价抛售现象频出,世茂、禹洲、奥园等房企的债券票据频因大跌临时停盘。

信心重拾的前提是政策端有消息能够被验证。

面对行业的“政策期待”,相关部门在多个会议中的表态也并没有一致性。

10月20日,在三场重要会议的发言中均有涉及房地产内容,但相关发言及政策表态并不相同。

1、“目前房地产市场出现了个别问题,但风险总体可控,合理的资金需求正在得到满足,房地产市场健康发展的整体态势不会改变”;

2、“恒大风险是个案风险,一是要避免风险传染至其他房地产企业。二是要避免风险传导至金融部门,对金融行业的外溢性可控”;

3、“加强对特定敏感领域融资并购活动的从严监管,要坚决从源头上遏制过度发债融资,防止高杠杆过度融资”。

态度显然是有分歧:一是风险整体可控,二是遏制过度融资,三是合理资金需求正在路上。行业对于监管层态度的分歧到第二天消失了。

10月21日,银保监会刘忠瑞在三季度银行业保险业数据信息暨监管重点工作发布会上表示,“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,持续落实好房地产长效机制,指导银行保险机构准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产金融监管政策的连续性、稳定性,促进房地产市场平稳健康发展。”

“坚持”、“持续”、“保持”、“维护”的四连表态意味着政策趋势依旧会持续,地产税的相关启动工作也表明监管层已经有了一套新的调控逻辑。

或许过去已经远去。

偶尔有传闻在各个行业群流传,每个人都希望传闻成真,但接连被多个银行否认。

其中被认为最重磅的一条——“并购贷不计入三道红线考核,要求银行按揭和开发贷都要上量,按揭积压5个月以上的全部清理掉,存量项目银行可以展期”。

目前没有银行明确表示收到过指导意见。

能够明确的两次会议也仅是听取部分房企的意见,一是发改委相关部门召集部分房企针对外债情况的座谈会;二是深圳监管部门召集部分暴雷企业的专题会议。

有无定论、措施,我们一概不知。

但可以明确一点,没有任何相关政策下发,仅凭一项“加速按揭贷款审批”,很难被认定为触底反弹信号。

部分媒体一直在关注银行住房贷款的放款情况。即使银行在四季度加快对住房按揭贷款的审批,对于房企当下所面临的严峻债务问题也很难缓解。

因为个人按揭贷款的放款前提是银行从监管账户划走贷款本息,对于监管账户的严格管控使得房企资金腾挪的空间极为有限。

一则关于预售资金监管的意见稿也表明了监管层的态度。

11月4日,北京市住建委发布《北京市商品房预售资金监督管理办法(2021年修订版 公开征求意见稿)》,提出“市住建委及北京银保监局通过金融专网共享开发项目销售进度、网签备案明细、监管账户交易明细等信息,穿透监测开发企业与监管银行预售资金监管执行情况”。

陆续出现的房企资金链断裂导致项目停工现象,不少地方政府都在加强项目预售资金的监管力度,对一些“问题”房企采取更为严格的资金监管措施,使得房企利用监管账户资金抽调失去了可能。

按揭贷款的审批加速对房企的现金流补充难有实质性帮助,自救艰难、机构嫌弃,行业将最后的希望寄托于银行是否会介入“托底”。

事实上,很难。

2021年初,央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》,为房地产行业贷款和个人住房贷款设置“两道红线”。

银行贷款集中度的“两道红线”指标的设置,是从资金供给端针对行业直接进行降杠杆操作,所以房地产贷款额度的新增可能性很低,我们尚难确认行业困境是否见底。

如果房企一旦误判形势,则将陷入更为艰难的处境。

假设银行“增量”传闻为真,可以新增房地产贷款额度,但此前银行表外业务中很大一部分已经投向房地产,年底资管新规过渡期结束,大量表外投资将回归表内,也将占用部分新增额度,真实增量贷款到底有多少?

假设银行“增量”传闻为假,其他机构投资人对于房地产行业的资本介入将会更为谨慎,于房企而言,应当更为合理安排现有资金进行债务偿还。

按时间表推算,银行房地产贷款额度的释放在2022年初才会出现,包括目前各方喊话及相关宽松政策的传递也至少需要三个月时间。

而投资人及相关机构对于市场的信心回归,也要等到银行入场“托底”、预期达成一致性后才会出现。

最近的一场“价值”会议是在11月9日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,部分参会房企计划在银行间市场注册发行债务融资工具。如果此类信用价值良好的企业能够保持信用输出,整个市场才会有企稳的可能。

会后几天,保利发展与招商蛇口接连发布中期票据发行方案。其中保利发展拟发行金额20亿元中期票据,债务融资工具期限5年;招商蛇口拟发行30亿元中期票据。

这一轮的调整跟以往并不相同,也很难再以惯有逻辑去猜测后期的行业走向,地产税能够在10月份拉开实施序幕,意味着监管层对于整个房地产行业的系统化调控思路已经形成。

对于大多数房企而言,即使报表逐渐失真、表外债务庞大等问题存在,但只要行业逻辑未变,项目销售推进顺利,那房企依旧能够担得住债务成本继续狂奔。

没有过多的好消息,面对误导保持清醒,房企需要更多真实信息进行预判。

我们同样相信,冬天总会过去。

(责任编辑:李彤)
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