（原标题：发展住房租赁市场，中国应该这么做）

5月4日，国务院常务会议提出培育和发展住房租赁市场，以满足新型城镇化住房的多样化需求。其意义重大不仅关系到当下房地产去库存，更关系到补短板、优化供给结构实现房地产业长期的健康发展。

目前我国城镇住房自有率已高达89%，但租赁住房市场却发展滞后。

从各国的经验看，一个完善的住房市场都是租与售并存、多样化的统一。在经济发达的美、英、法、德和日，住房自有率分别为68%，69%，54%、47%和61%，但仍有相当一部居民是住租赁房。

越是大城市，房价越高，住房自有率就越低。纽约的住房自有率为34%，日内瓦的和柏林只有14%左右。

中国租赁房市场欠发达、缓解城市住房难问题至关重要。大力发展租赁住房具有合理性和必要性。

合理性和必要性

1、满足不同收入群体的多样化的住房需求。首先，对任何国家而言，总有一部分国民收入比较低、金融资产积累有限，一辈子无力购房，只能租房或靠政府提供的公共住房。

其次，按照诺奖得主莫氏的生命周期理论，人的一生都要经历若干阶段，学历的高低、资历的深浅和机遇的多寡决定了不同生命周期收入和消费能力的差异，进而形成“年轻时租房、中年成家立业时购房”梯度消费模式。各国的人口年龄结构、家庭特征（小型化或几代同堂）和婚姻状况等都会对人们住房的租买行为产生影响。

再次，城市化中大量的流动人口，包括城市间、城乡间人口的流动。住房具有空间固定性，人们购房就意味着选择了与住房相关的空间区位。就业机会的不确定常常会降低人们购房意愿，退而选择租房。特别是在新型城镇化的背景下，城镇住房的刚需主体除低收入群体外，更多的是刚毕业、刚就业的年轻人和刚进城的新市民，住房刚需主体的变化需要住房供给做出相应的调整。

2、优化住房供给结构，平抑住房价格。租赁住房的发展不仅影响着人们住房的消费行为，也影响着住房价格。按照供需关系决定价格的理论，面对旺盛的住房需求，充足的住房供给和优化的供给结构，即租与售并举及住房的档次、价位、户型结构、空间分布的多元化，将有助于缓解供需矛盾，维系房价的稳定。

住房市场上出售型商品房价格越高，人们对租赁住房需求越大；租赁市场越规范，价格可支付性越高，品质越好，对政府提供的公共租赁房或其他保障房的依赖越小，政府财政负担越轻。

此外，按照资产定价理论，住房作为一种资产，其价值取决于未来一定时期内租金收益的贴现值和未来的资本性收益。因此，租金与售价在一定程度上是相互关联、相互作用的。