各国租赁住房供给的主体与方式

进一步分析各国的租赁住房市场，不难发现：政府并不是租赁房供给的主角。

通常，只有10～20%公共租赁房是由政府提供的，且主要面向低收入、住房困难、残疾和单亲家庭，而更多的安全、舒适和可支付的租赁住房则是由私营企业、私人业主、非盈利组织、住房合作社、房地产信托基金和保险公司提供的。

政府不是租赁住房的主要供给者，其原因在于：

1、政府大规模兴建公共租赁房的前期投入大。这包括土地和巨额资金投入，且建设工期长，从土地开发、规划、设计、施工建设到竣工入住少则一年，多则二三年，在短期内很难形成有效供给。加之受制政府公共财力的约束，许多国家都很难进行大规模的公共租房建设。

2、政府建公共租赁住房的后期配套和管理成本可能会更高。政府兴建的公共租赁房如果是地段偏远，交通不便、商业、医疗和教育等基础设施不配套，那么要解决公共基础设施服务配套的问题，政府的后续投入成本可能比前期投入还要高。

3、经济和社会效益比较差。住房总是与人们的生活和就业联系在一起的，出行难、就医难、孩子入托上学难，常常会使公共租房的吸引力大大打折扣。郊区化、生活配套设施建设滞后，加上低收入人口的高度集中、社会分隔，很容易引发群体性事件，使得许多收入微薄的年轻人宁可在城里“蜗居”，由此降低了公租房的社会经济效益。

4、盲目的“大干快上”会加剧住房资源的错配。中国当下的高库存可能就是一个例证。过多的行政指令常常忽略了真实的市场需求和市场的差异性，让许多中小城市承担过多的保障房建设指标，这无助于缓解大城市住房难的问题，还会加剧土地和住房资源配置的错配。

政府培育租赁住房市场的政策工具

减少政府公共住房供给并不意味着放弃政府责任，而是要更多的借助市场的力量。租赁住房具有投资收益率低、回收期长和管理成本高的特点，这常使得许多私营投资者望而却步，为此，各国政府采取了多项激励措施：

1、财税激励。在法国，政府为鼓励民间资本进入租赁住房市场提供多种税收减免政策：一是私人业主至少要提供6～9年租赁房服务，就可按投资额的一定比例（13%）享受所得税减免，且可持续数年。节能住房的减免税率更高。二是加速房屋折旧。三是私人业主的租赁住房支出，如贷款的利息支出、维修费和管理成本等可抵扣个人所得税。

此外，为鼓励机构投资者（社会团体和非盈利组织）进入租赁房市场，其税收减免政策包括：购置土地和建筑物的增值税可减免5.5～19.6%（因年而异）；政府前期资助为总成本的2.5～16.5%；可减免25年的不动产税；

从需求面入手，政府为在市场上租房的低收入家庭提供租金补贴。多种财税政策引导，使得法国的租赁住房市场形成了私人租赁房占53.9%，私营公司占2.3%，低租金组织占34.5%和其他社会住房占9.2%的格局。

在德国，政府为鼓励个人和公司投资租赁住房主要有三大举措：一是实行税收减免，年减免税率为2%，期限50年；一些老旧租赁房减免税率为2.5%，期限40年；二是加速折旧。总折旧期限为50年，但折旧率因不同时期市场供需状况不断调整，头10年可高达到4%，其余年份折旧率为1.25%；三是减免10年的资本利得税，以更好的保护投资者的利益。为保护业主的利益，政府还从需求面入手给低收入承租人提供住房补贴，提高了低收入户的住房可支付能力。

2、金融扶持。法国政府为鼓励民间资本进入租赁市场，地方政府可提供信贷担保，提供低于市场利率的贷款。通常，土地贷款期限为50年，租赁房开发贷款为40年；但其租金水平和承租人的收入要符合政府的基本要求。

3、法律保护。为保护私人业主和承租人的利益，各国政府出台诸多法律法规来协调规范租赁关系。在法国，租赁合同必须以书面形式方能生效；私人业主租赁合同期一般为三年；公司出租房合同期为六年。业主只有在合同期满时和改为自住或出售时方可终止合同。新合同可参照3～6年租金指数调整租金，或在房屋状况得到改善时可适当调整租金水平。法律规定租赁房的维修和设施使用支出由业主和承租人共同承担。

德国的法律规定房主只在承租人不支付房租、损坏财物、有反社会行为或将租赁房改为自住和出售时，方可终止合同。对无补贴的租赁房，初始租金的确立要参照近4年同地段、同类住房的租金水平，政府虽取消了租金管制，但仍保留租金上浮上限，3年内涨幅不得超过20%。此外，节能环保改造后的绿色住房也可适当提高租金。

正是因为有财税、金融和法律三大政策支持促进了各国租赁住房市场的健康发展，并让民营资本成为租赁房市场的主导者。