“商改租”落地将抑制租赁市场价格

商业用房改为租赁住房，珠海市场会不会“买账”？

近年来，珠海住宅销售市场火爆，住宅租赁市场显得相对平静。有业内人士表示，珠海目前住房租金减去税费、折旧费后，投资回报率较低，对开发商和投资者的吸引力较弱。

李炳亮介绍，目前珠海市区的临街商铺月租在120—150元/平方米（建筑面积，下同）；品质较好的商业综合体月租为150—250元/平方米；办公写字楼则一般达到50元/平方米以上，准甲级标准以上的写字楼超过100元/平方米。

以位于珠海吉大的钰海环球金融中心为例，目前月租价格约150元/平方米，租赁130平方米的办公场地需每月付租金19500元。而在其正对面的景山壹号楼盘，130平方米住宅月租为4500元，两者之间存在较大差距。

另外，商用房如果改为租赁住房，由于当初设计用途不同，燃气、水电线路布局等都需重新改造调整，这也将加大成本。

廖旻则指出，其实珠海已存在类似商用房改为租赁住房的情况，如一些商铺将二三层改为居住房、单身公寓出租；横琴也有部分写字楼以居住用途为卖点。受互联网发展影响，传统实体商业物业受到较大挑战，已有商用房出现空置情况，未来“商改租”具有一定市场需求。

那么，租赁市场的情况如何？

珠海诚捷房地产有限公司副总经理洪浚豪认为，珠海租赁市场相对不活跃，且租金不具备大幅上调基础。特别是2015年以来，一方面由于澳门经济调整，部分在澳门工作、珠海居住的租户退租；另一方面，大量刚需住户陆续入市购房，也降低了租赁需求量。

大家房地产策划有限公司董事陈志则表示，此前，珠海住宅租赁市场和销售市场联动较小。去年年底珠海房价上涨周期开始后，租赁市场价格也被带动。

可以预见，未来“商改租”落地后，将为珠海租赁市场带来更多房源，一方面将丰富租赁住房产品、提升市场活跃度，另一方面也可能使珠海租赁市场价格上涨动力减弱。

部分有租赁需求的市民表示，由于当初设计非居住用途，商用房改为租赁住房可能会有诸多不便。也有市民认为，一般商用房位置较好、交通便利，如果租金合适，该类产品值得期待。

建议？？

防止以租代售 做好规划配套

珠海市住规建局相关负责人表示，目前政策刚由国务院及国家住建部提出，还有待相关方面进一步细化。珠海将在国家、广东省出台相关政策细则后，结合自身情况和特点，参考制定出落地方案。

张功清指出，政策还有更多细节有待明确。“比如，改为租赁住房后，租赁时间年限可有多长？对已建成、在建和将建商用房的改造有何指引？”同时，他希望政府能有效平衡商业用房和住宅存量，进行综合考量，统筹规划。

廖旻建议，政策落地需注意两方面的问题。

“首先是避免政策变样，防止成为以租代售。”她指出，要避免开发商用40年长租合同，或20+20年租赁合同的这类手法，把租赁变相成为出售。由于商业用地相对住宅用地地价较低，就珠海而言，目前写字楼地价约为住宅地价的30%－40%。此类做法会给房地产和土地市场带来较大影响。

其次，需考虑政策对城市规划与公共服务产生的后续影响。由于医院、学校等生活配套是按住宅规划成比例配置，商用房改租赁住房后，这部分新增租住人口的相关生活需求如何解决，是未来政策落实的一个挑战。“目前珠海的相关配套资源本身就比较紧张，‘商改租’后新增居住人口的配套如何跟上，需要进行合理规划。”廖旻说。

另外，此次国务院、住建部将政策表述为，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，那么，作为工业用房的厂房是否也会纳入改造为租赁住房的范围？这也受到业界关注。

相关业界人士表示，珠海城区有一定数量规模的厂房，如果政策允许空置工厂物业改为租赁住房，也将具有重要意义。

来源：南方日报