原标题：“商改租”可助商用房去库存？

近日召开的国务院常务会议提出，确定培育和发展住房租赁市场的措施，推进新型城镇化满足群众住房需求。实行购租并举，发展住房租赁市场。其中，首次提出允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

南方日报记者了解到，目前珠海租赁住房市场整体平稳，但商业用房正处于快速发展期，存在库存压力大等问题。业内人士分析，国家新政一旦落地，预计有助珠海化解商用房库存压力，并为主城区补充更多元的租赁房源，抑制租金上涨动力。

但是，由于租赁回报率相对低、收回成本时间相对长等原因，政策更多适用于销售困难的商用房，同时，也应注意防止政策变样成为“以租代售”，并解决新增租住人口的生活配套问题。

珠海市相关部门表示，珠海将在国家、广东省出台政策细则后，结合自身情况特点，参考制定出落地方案。

只租不售使用年限不变

此次国务院常务会议指出，培育与发展住房租赁市场，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。

一般而言，商业用房包括商铺、商业综合体等商业物业，及写字楼等办公物业。与居住用地70年的土地使用年限相比，商业物业和办公物业土地使用年限分别为40年和50年。

住房城乡建设部副部长陆克华表示，“为发展住房租赁市场，允许将商业用房等按照规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地。”对土地用途调整为居住用地的商业用房项目，为了降低租户的使用成本，水电气价格按照居民的标准执行。

事实上，把写字楼改为公寓出租或出售，产权保留商业用房性质，此做法在许多城市早已存在多年，珠海也有类似情况。不过，这类公寓产权只有50年，无配套学位，且需承担较高的商业水电气收费标准。

与此前对各类性质土地用途严格区分使用不同，此次政策打开了商业用房改作居住用途的口子。但会议明确改建租赁住房只能用于出租而非出售，表明政策并非将相关“擦边球”做法合法化。

可盘活有销售困难的商业房

近年来，珠海商业综合体和办公写字楼建设发展迅速，如钰海环球金融中心、华发商都、富华里相继投入使用。这些先行者占据了城市优质地段，目前经营局面稳定。

另一方面，但部分旧商场、办公楼因商业模式调整、市场行情变化等因素影响，处于闲置或半闲置状态，而且，未来将有较大体量的商业综合体、写字楼等商业用房竣工。这对于人口规模相对较小、产业发展尚未完全进入快车道的珠海而言，未来商业用房存量消化存有较大压力。

近日，记者走访了位于珠海百货广场对面的万科禧悦汇，有不少商铺空置，仅有几家餐厅和两家商铺保持正常营业。位于香洲的中珠水晶堡也有类似现象，大面积空置招租，顾客零星。

奥园商业地产集团珠海公司总经理助理张功清表示，目前珠海商业用房存量不算太多，但未来供应量很大。据他统计，今明两年内预计有150万平方米商业用房推向市场。“这还是不完全统计。因为珠海城市更新项目一般七成左右体量规划为商业性质用房，这样算下来，未来珠海商业用房存量极大。”张清功说。

珠海左岸房地产顾问有限公司董事李炳亮给出的数据则显示，珠海2013年以来办公楼成交量分别为9万多、10万多、11万多平方米，虽然稳步增长，但基本保持在略高于10万平方米的水平，而未来三四年，已规划、报建、施工的写字楼存量在200万平方米以上。“如果那时珠海的人口规模和商旅业水平还维持在现有水平，商业用房去库存将迎来很大压力。”李炳亮说。

在业内人士看来，此次“商改租”政策的释放，对人口规模较小、未来商业用房供应量较大的珠海而言，可以视作消化商用房库存的一条有效路径。

“政策为开发商的自持商业用房提供了更大的市场和操作空间，特别是对优势不明显、销售存在困难的商业用房。由于管理费用高，如果无法卖出，空置成本较大，‘商改租’后可以有效盘活资源，帮助打开市场。”张功清说。

他同时认为，该政策对珠海主城区住户也是利好消息，通过“商改租”可以改善目前主城区住宅项目少、供需不平衡的情况。

广东思远土地房地产评估咨询有限公司总估价师廖旻表示，此次出台的政策，对刚需住户开辟了一个新的选择渠道。刚需群体可通过租赁商业用房，解决居住需要。

“商改租”落地将抑制租赁市场价格

商业用房改为租赁住房，珠海市场会不会“买账”？

近年来，珠海住宅销售市场火爆，住宅租赁市场显得相对平静。有业内人士表示，珠海目前住房租金减去税费、折旧费后，投资回报率较低，对开发商和投资者的吸引力较弱。

李炳亮介绍，目前珠海市区的临街商铺月租在120—150元/平方米（建筑面积，下同）；品质较好的商业综合体月租为150—250元/平方米；办公写字楼则一般达到50元/平方米以上，准甲级标准以上的写字楼超过100元/平方米。

以位于珠海吉大的钰海环球金融中心为例，目前月租价格约150元/平方米，租赁130平方米的办公场地需每月付租金19500元。而在其正对面的景山壹号楼盘，130平方米住宅月租为4500元，两者之间存在较大差距。

另外，商用房如果改为租赁住房，由于当初设计用途不同，燃气、水电线路布局等都需重新改造调整，这也将加大成本。

廖旻则指出，其实珠海已存在类似商用房改为租赁住房的情况，如一些商铺将二三层改为居住房、单身公寓出租；横琴也有部分写字楼以居住用途为卖点。受互联网发展影响，传统实体商业物业受到较大挑战，已有商用房出现空置情况，未来“商改租”具有一定市场需求。

那么，租赁市场的情况如何？

珠海诚捷房地产有限公司副总经理洪浚豪认为，珠海租赁市场相对不活跃，且租金不具备大幅上调基础。特别是2015年以来，一方面由于澳门经济调整，部分在澳门工作、珠海居住的租户退租；另一方面，大量刚需住户陆续入市购房，也降低了租赁需求量。

大家房地产策划有限公司董事陈志则表示，此前，珠海住宅租赁市场和销售市场联动较小。去年年底珠海房价上涨周期开始后，租赁市场价格也被带动。

可以预见，未来“商改租”落地后，将为珠海租赁市场带来更多房源，一方面将丰富租赁住房产品、提升市场活跃度，另一方面也可能使珠海租赁市场价格上涨动力减弱。

部分有租赁需求的市民表示，由于当初设计非居住用途，商用房改为租赁住房可能会有诸多不便。也有市民认为，一般商用房位置较好、交通便利，如果租金合适，该类产品值得期待。

建议？？

防止以租代售 做好规划配套

珠海市住规建局相关负责人表示，目前政策刚由国务院及国家住建部提出，还有待相关方面进一步细化。珠海将在国家、广东省出台相关政策细则后，结合自身情况和特点，参考制定出落地方案。

张功清指出，政策还有更多细节有待明确。“比如，改为租赁住房后，租赁时间年限可有多长？对已建成、在建和将建商用房的改造有何指引？”同时，他希望政府能有效平衡商业用房和住宅存量，进行综合考量，统筹规划。

廖旻建议，政策落地需注意两方面的问题。

“首先是避免政策变样，防止成为以租代售。”她指出，要避免开发商用40年长租合同，或20+20年租赁合同的这类手法，把租赁变相成为出售。由于商业用地相对住宅用地地价较低，就珠海而言，目前写字楼地价约为住宅地价的30%－40%。此类做法会给房地产和土地市场带来较大影响。

其次，需考虑政策对城市规划与公共服务产生的后续影响。由于医院、学校等生活配套是按住宅规划成比例配置，商用房改租赁住房后，这部分新增租住人口的相关生活需求如何解决，是未来政策落实的一个挑战。“目前珠海的相关配套资源本身就比较紧张，‘商改租’后新增居住人口的配套如何跟上，需要进行合理规划。”廖旻说。

另外，此次国务院、住建部将政策表述为，“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房”，那么，作为工业用房的厂房是否也会纳入改造为租赁住房的范围？这也受到业界关注。

相关业界人士表示，珠海城区有一定数量规模的厂房，如果政策允许空置工厂物业改为租赁住房，也将具有重要意义。

来源：南方日报