开发商资金实力面临大考
现售制度将极大考验开发商资金实力。受益于预售制度,开发商仅需极少的自有资金,通过占用购房者的资金,实现了“空手套白狼”的经营模式,而且是购房者承担了资金利息。
国家统计局的数据显示,2015年,房地产开发企业到位资金125203亿元,比上年增长2.6%。其中,国内贷款20214亿元,下降4.8%;利用外资297亿元,下降53.6%;自筹资金49038亿元,下降2.7%;其他资金55655亿元,增长12.0%。在其他资金中,定金及预收款32520亿元,增长7.5%;个人按揭贷款16662亿元,增长21.9%。定金、预收款、个人按揭均来自购房者的预付资金,占总到位资金的39.3%,自有资金和国内贷款分别占39.2%、16.1%。
不难看出,房地产项目开发资金的来源主要是自有资金、贷款、预售制度带来的资金(下称“预售资金”),其中,自有资金、预售资金的规模相当,均占总资金的四成左右。《第一财经日报》记者也从开发商处佐证了上述资金来源比例。
举例来说,如果一个房地产项目的总投资额为50亿元,开发商只需准备20亿元自有资金及10亿元借贷资金,剩余的20亿元来自预售资金。并且,预售资金的利息是由购房者承担。
说得简单点,预售制度为开发商提供了一笔零风险零成本的巨额贷款。一旦实行现售制度,开发商将失去这样的资金支持。
“过去房企通过预售方式来回笼资金,补给工程款,但如果改为现售制,这个资金来源渠道将被堵上,开发商需要通过各类再融资和信贷等融资模式凑集资金。”严跃进对《第一财经日报》记者表示,这意味着开发商的负债将提高,而银行及投资者会更加审视此类房企的还款能力。中小房企因此会被挡在门外,进而一些实力雄厚的房企更有机会进入此类市场。
现售制度之下,开发商还要承担资金的成本,以及项目囤积的风险。
宋丁表示,当开发商自有资金不充足,过多依赖贷款及其他融资时,对资金尽快回笼的需求就更加迫切。拖得越久,资金成本越高。
一二线城市有可能推广吗
试点之后,现售制度是否可以进一步推广?
现行预售制度造成了一定的低效率竞争。由于门槛被降低,一些没有资金、品牌、技术等实力的小企业,仅凭借一定关系就能获得优质廉价的土地资源,造成行业竞争的无序,出现房企违规挪用资金、期房质量不过关、工程无故延期等问题。
严跃进认为,现售制度能够规避预售制度带来的诸多问题,强化房企的成本管控能力。
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