亟需细则

在邹晓云看来，房屋土地使用权使用期限不只是面临到期后如何解决，其亟需顶层设计的迫切性已经开始凸显。

1988年《宪法》修改之后，我国开始正式实行国有土地有偿有期限使用制度，其中居住用地出让最高年限为70年，商业是40年，工业是30年。实践中，由于部分居住用地出让年限较短，目前出现了出让年限已经届满或者即将届满的情况。

《物权法》第一百四十九条第一款已经明确规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

“按照字面理解，当事人不用主动申请续期，可以继续在其房屋中居住，居住权可以确保，但是住宅土地使用权期限，将直接影响房地产住宅的交易和抵押。” 邹晓云如是介绍。

也就是说，土地使用权过期不会影响到居住权，但是国有土地使用权过期后对商品房的交易和抵押有可能出现比较大的影响。

“如果你要进行交易，会涉及到重新登记的问题，但国有土地使用权过期后，不能够进行登记，抵押也会出现同样的问题。”邹晓云介绍。

以北京为例，记者走访北京海淀、朝阳区的链家地产、我爱我家等多个二手房中介门店获悉，二手房交易环节，使用年限是影响售价和买卖双方谈价的重要因素之一。与此同时，在银行贷款的过程中，银行都会对国有土地使用权使用期限进行审核，不会出现还款年限长于国有土地使用权年限的情况。

在北京中原地产市场分析师张大伟看来，住宅土地使用权到期如何续期，亦被认为是埋在未来房地产市场的一颗 “地雷”。若以后土地产权续期缴费的制度逐渐明朗，二手房价格隐含的土地价值将逐步显性化，二手房价格应会对土地成本做出反映，尤其对于剩余使用年限较短的二手房。

在邹晓云看来，决策层应该加快出台针对住宅建设用地使用权期满后如何续期的细则性文件。

向洪宜介绍，住宅建设用地使用权期间届满后如何自动续期、是否有偿续期的问题，根据《立法法》的规定，解释权限属于立法机关即全国人大。建议国家尽快加强研究，拿出可行性意见，通过出台《物权法》的相关解释或者修改《土地管理法》等相关法律来对此问题加以明确，从而稳定社会预期，解除社会公众的焦虑，促进社会和谐。

邹晓云建议，不同用途土地到期的续费解决标准应该不同，其中工业用地可以考虑有偿续费，且续费的价格可以适当抬高，毕竟产业存在升级换代。居住是基本生存需要，住宅的续费的程序和标准可以适度放宽。

（来源：21世纪经济报道）