李斌：首先，这两份合同的主体发生变更这是一个非常重大的事实。我可以理解为两种情况，第一，我们和开发商之前签订的合同解除了，取而代之是另外一个卖方，就是混凝土公司，他显然不具备开发商的资质，因此这就成为了一个二手房买卖，或者三方签协议，等于开发商把它的债权、债务全都转移给了高运混凝土公司，而从这以后所有的权利义务都由混凝土公司来承担。我们通常认为的一手房买卖，应当是由有资质的开发商作为出卖人，所以要考虑到第二份合同签订的时候，我们是否已经注意到了相应的条款变化，注意到土地使用权的期限以及土地用途。如果你不能证明你是被欺诈胁迫签订了合同，就视为是你的真实意思表示。第二份合同的效力就要受到法院的维护。

所以这份合同在我们看来，首先合同是有效的，作为买方主要的义务就是要交付款项，按期支付，如果你没有按期支付就构成违约。但是问题在于，我有履行抗辩权吗？如果开发商或者卖方混凝土公司违约在先了，我支付尾款的条件还没有成就，那么我可以行使合同履行抗辩权。但是这些都依赖于双方在一审过程中如何进行诉辩的。所以如果第二份合同被确认为是有效的，并不存在意思表示不真实的情况，或者说买方无法证明这些事实，那么你应当按照合同的约定期限支付款项。至于卖方如果有什么违约的地方，你也可以通过反诉的方式或者另行起诉的方式让卖方承担相应的违约责任。因为卖方的义务是交付合格房屋，并且向买方办理产权过户登记，如果他没有完成这样的行为可能就构成对买方的违约。当然也要看合同约定的到底是谁先履行，也就意味着是买方先付款，还是卖方交房之后先办过户，这些都要看合同约定的条款加以认定。

经济之声：低价房到底能不能买，背后可能存在哪些风险？如何规避这些风险？

李斌：房子低价一定有它的故事在里面，开发商不可能随意出售低价房子，除非有非常大的资金链压力。作为消费者，这是一张馅饼还是一个陷阱，首先你要有充分的注意义务，要审查一下这个开发商是否是一个真实存在的合法的主体，执照是不是可以到工商信息网上去查询。第二，他是否具备房地产开发的相应资质。第三，这个楼盘本身是否如邵律师所讲，它否具有国有土地使用证、建设工程和建设用地的规划许可，是否具备建委的施工许可证，他有没有得到住建部门颁发的商品房销售或者预售的许可证，只有当这些行政审批手续都已经完毕，且获得相应的证书之后，这个楼盘的销售才合法。它的合法就意味着我们的风险基本上是没有的，将来可以非常顺利的办到产权证。如果缺乏一个证书，就不会有销售许可，没有这些证书哪怕花低价买了房，你可以装修入住，但问题在于你将没法获得法律上所有权的保护，没有办法办理房产证。

同时如果你经过审查之后发现这个楼盘低价是有理由的，所有的行政审批手续都齐备，房屋本身是合法的，可以进行自由的交易，可以办理产权证，那么你要注意，在合同的条款上一定要让开发商明确，楼盘土地的用途，证明一个土地使用权的期限，所有购房款的交付时间以及房屋的交付时间和办证时间。如果逾期交付房子了，或者没有在法定的期限或者约定的期限办理房屋产权证给我，这个时候你要向我承担什么样的违约责任。同时在履行过程中，我们要尽到审查和合同条款的义务。

另外在履行过程中，我也注意到，开发商把购房款都付到个人账户，我们能付吗？这种条款能写入合同吗？我们作为买房人最重要的合同义务就是按期付款，付款付到谁的名下，卖方在合同上列明了指定的银行账户，一定是私对公的，如果付到一个个人账户上，将来一旦开发商反悔了，说这个人跟我开发商没有关系，或者说你支付的那笔款项不是这笔房屋的交易购房款，那么我们将面临非常大的举证困难。所以我们从选择交易对象，选择适合的楼盘，去挖掘一下低价的终极理由是什么，背景是什么，然后再签订一份完备的合同条款。同时在履行的过程中要按期付款，付到指定的开发商卖方的账户上等等，要保留相关的证据，才能做到将来一旦发生纠纷，能够有充分的证据证明我并没有违约。

来源：央广网