开发商补贴房贷、代还月供,花式促销背后是否存风险?

来源:新京报 2022-10-14 09:41:55

“你买房!我还贷!”“0压力安家,交房前帮你还月供”……近期,安徽、山东等地的多个新盘打出此类房贷补贴的广告,促销出货,吸引客户。

对此,北京金诉律师事务所执行主任王佳红律师表示,上述开发商的优惠能否落实对购房人来说才是最大的风险。购房人要认真、谨慎地签订合同,防范风险发生。如果开发商承诺的贷款补贴给不到位,应该承担一定的违约责任。

现象:肥东一楼盘补贴房贷最长36个月

今年“十一”假期,安徽省肥东县徽创金悦江南郡项目推出“你买房!我还贷!”活动,即购买指定房源,可享受每月最高5000元房贷补贴,补贴款在贷款审批放款后发放,补贴最长36个月。

据徽创金悦江南郡项目的销售人员介绍,该项目首付款比例是25%,在10月1日至10月7日,购房人正常交首付款,开发商针对不同房源的房贷,有数额不一的补贴金额。比如,总价130万元左右的房子,直接给十几万元的房贷补贴。“只有购买项目指定房源,才可以参加补贴房贷活动。而且只有在银行放款后,项目才会进行房贷补贴。”

无独有偶,山东省曹县金纬国宾府项目也在近日以“0压力安家,交房前帮你还月供”的宣传口号推销房子。

新京报记者以购房人身份与金纬国宾府销售处取得联系,一名销售人员表示,金纬国宾府项目首付比例是30%,单价从4800元-5200元/平方米不等,户型有132、145平方米三居室等,项目大约在14个月以后交付。此次活动大意是开发商替业主提前还月供。“假设购房人买下一套总价100万元的商品房,用100万元减去一个活动优惠2万元,再减去14个月需要还贷3.36万元,得出实际的总价约94.64万元,然后用94.64万元除以房子面积得出单价,以这个单价签订购房合同。”

背后:三四线城市新房去化压力大

对于上述楼盘的促销方式,中国法学会消费者权益保护法研究会副秘书长陈音江表示,现在买套商品房要支付一笔不小的费用,因此绝大多数购房人都会选择按揭贷款的方式购房。办理按揭贷款后,每个月都要还月供,这给很多购房人带来不小的压力。当下,一些楼盘确实存在销售难的问题,于是这些楼盘的开发商抓住购房人担心还款难的心理,想出来如此颇具吸引力的促销手段。

的确,这种“房贷补贴”“代还月供”的促销方式产生与市场去化有关。一位业内人士分析,目前,全国楼市处于调整期,各地市场分化更为凸显。尤其是部分三四线城市出现“供大于需”的现象,库存去化难度加大,进一步导致房企销售回款的压力增大。基于此,一些房企想方设法促销,就是为了去化库存、减轻回款压力。

据中指研究院统计数据,今年1-9月,受到全国房地产市场下行、政策效果显现不明显及部分地区疫情反复等因素影响,三四线代表城市新建商品住宅月均成交20万平方米,同比下降38.6%。截至9月底,按近6个月月均销售面积计算,三四线代表城市出清周期22.1个月,短期市场库存去化压力较大。

克而瑞方面分析认为,房企“自救”动作频现,普遍加大了折扣营销,最多降至6-8折。在房企国庆大促销叠加政策利好的背景之下,多个城市的新盘来访量均有不同程度的回升,但客户转化率不一,不同城市分化持续加剧。

律师:“帮你还贷”本质上是降价促销

在上述业内人士看来,“你买房!我还贷!”只是一个噱头而已。多年以前,房地产市场上就出现过此类促销方式。虽然房企的促销方式多种多样,但最终都是“羊毛出在羊身上”。

“从上述楼盘的营销方式可以看出,参与此种‘购房补贴房贷活动’的房源一般都是指定房源,是否有实际意义上的优惠,还有待进一步考察。购房人要多从自身角度考虑是否买房等问题,不要被一些不切合实际的噱头所误导。此外,购房人越是遇到吸引眼球的宣传越要提高警惕,要从多方面了解自己所购商品房项目是否五证齐全、是否存在烂尾的风险等。”陈音江如是说。

王佳红表示,无论开发商替业主提前还月供,还是补贴房贷,其本质上都是开发商降价销售的体现,而购房人购买此类商品房主要也是基于对优惠的诱惑,所以开发商的优惠能否落实对购房人来说才是最大的风险。

王佳红提醒购房人,无论开发商如何计算优惠,优惠后的最终价格要在合同里写清楚。不管以后发生何种情况,购房人都是按照合同约定的价格、时间和方式付款。此外,开发商提供的“房贷补贴”,因为需要等购房人的贷款审批放贷后才能予以发放,这就要求购房人对于自己是否能获得贷款审批要有充分的认识。如果购房人的贷款通过审批,而开发商承诺的贷款补贴给不到位,应该承担一定的违约责任。

(责任编辑:杨帆)
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来源:新京报2022-10-14 09:41:55
近期,安徽、山东等地的多个新盘打出此类房贷补贴的广告,促销出货,吸引客户。
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