泥沙俱下

随着房产中介的大扩张，对于业务员的需求量越来越大，加上同业竞争纷纷提高收入门槛，保安、服务员、快递员等纷纷进入房产中介经纪人行业。由于市场的快速膨胀，这些根本没有任何二手房销售经验的人必须要快速进入“状态”，使得整个房产中介行业的服务质量也随之下降，在高收入高返点的利益驱动下，“不择手段”、“破坏行规”时有发生，监管和自我约束变得越来越难。

另外，房产中介行业每年约30%的淘汰率。虽然市场很好，但并不是每个人都适合做房产销售这个行业，能够掘金的毕竟还是少数。高流动性及二手房业务膨胀所需的大量业务员之间的矛盾给房产中介公司带来新的困境：经纪人队伍似乎一直处于参差不齐的状态。

《第一财经日报》记者在上海走访多家房产中介门店发现，部分接待客户的中介人员往往会因为个人说辞不当给客户带来糟糕的体验。

由于信息不对称，一般中介人员会和房东约定一个集中看房时间，然后集中自己的资源约购房者看房，并隐藏其他房源。当购房者去询问中介的时候，看到的房源就只有这个房屋，购房者也会按照房东的时间去看房。这样一来，就会出现很多购房者同时看房的情况，甚至有房东开始当场拍卖自己的房屋。

中介人员哄抬房价的行为，其实是破坏了市场的规则。而这些业务人员为了卖房也是想尽办法，比如经常在自己的朋友圈中晒出各种抢房的照片。

一张抢房的照片会被其他人反复利用，不懂市场的购房者受到这样的渲染，很难不被影响。例如，此前传播很广的一张图片就是上海交易中心人满为患的图片，很多中介说是因为购房者太多造成。但事实上，里面很多人只是因为周末去办理退税，而在房产中介的渲染下仿佛大家都在排队过户。

此外，很多业务人员会不停打电话发短信给客户。“您好，我们得知下个月房产交易中心评估价会上涨50万，这将影响到房屋成交的各类税费，为了您的权益希望您可以尽快成交。”

这样做的目的很简单，促进成交。但事实上，房产交易中心的评估价一直会保持动态调整，而一些购房者却并不知情。

对此，各家中介都通过培训来进行人员素质提升。

面对人员流动性难题，信义房屋花费了很大“代价”去留住这些“无形的资产”。这家在台湾上市的中介公司，在上海中介市场算得上是“精致中介”，之所以这样也是因为这家中介公司的扩张逻辑是先培育出店长再去开店，先有了人再去抢占市场。

“我们的招聘有3个条件：大学本科以上学历，没有房产中介经验，35岁以下。我们招聘这样的人希望更多地对他们进行培训和培养，这样可以培养成符合我们文化的人。我们的店长从来不从业内挖角，全部进行内部培训晋升。”上海信义房屋总经理信泓俊告诉《第一财经日报》记者。

记者了解到，信义房屋的新人前五个月都实行保障薪资5000元，每一个新人的培训时间超过100个小时，包括集中培训的上课，实践学习和内网视频讲课。

“产业知识、公司知识、专业知识(具体的工作流程)、服务品质四大块的学习，全部的完成情况通过电子系统进行监控，可以及时进行反馈。目前我们的离职率在20%左右，低于同行水平，我们的离职大部分在入职第1个月，这些毕业生不适应我们的工作，如果工作一年以上的员工离职率就低很多了。”信泓俊提到，“而这样的良好服务给我们带来了不错的回头客，我们目前50%的成交都是之前老客户介绍的，虽然我们人力培训成本巨大(每个人大概要花费10万元)，但是我们在区域的成交情况良好，这个也算是回报。”

边界

对于传统的中介公司而言，人员和房源系统就是最重要的两个资产，而随着过去一年的资本涌入和全民金融心态，中介公司也开始发力金融业务。

《第一财经日报》记者梳理发现，包括世联行、链家、搜房网、房多多、中原等纷纷推出自己的金融产品及服务。

以搜房网为例，2015年财报显示，去年运营亏损3450万美元，而上一年的运营利润3.095亿美元。但是值得一提的是，其金融服务营收为2960万美元，比上一年的320万美元增长了814.2%，主要原因是金融服务和研发相关产品的快速增长。

从具体操作模式来看，中介提供首付贷有两种类型，一种是中介自己拥有小额贷款等金融牌照，自行提供金融资金及相关服务;另一种是中介仅为业主提供居间服务，寻找合适的金融机构，后续的资金贷款仍由金融机构完成。世联行、链家属于前者，中原属于后者。

世联行发布的2015年年报显示，该公司去年一共发放了家圆云贷32209笔，放贷金额为29.92亿元，同比分别增长65.05%、51.90%，该产品为公司带来收入4.15亿元，同比增长69.54%，这部分收入占世联行2015年全年收入的8.8%。

链家理财同样发展迅速，截至2月29日，链家理财平台数据显示，其成交金额为180.5亿，发放收益17.9亿元，用户规模31万。

随之而来也暴露出行业问题，利率过高，被指增加楼市杠杆。如果购房者购买一套价值100万元的房子，在一线城市购房者需要准备三成首付房款，即30万元，剩下的70万元可以选择公积金贷款以及商业贷款任意组合。但是如果购房者目前只有15万元的现金，该购房者一样可以购买100万元的房子，很简单，剩下的15万元通过“首付贷”这样的融资方式解决。那么之前购房者的杠杆是3.3倍，而如今的杠杆是6.6倍。

“中介本身并不适合做金融，中原就是把客户需求介绍给银行和私募机构，让客户安全高效去购房，而并非自己去做金融。”中原地产中国大陆区副总裁兼上海中原地产总经理刘天旸告诉记者。