他山之石

疯狂扩张之后，中介行业的混乱让监管与行业规则显得越发重要。

《第一财经日报》记者采访多位业内人士了解到，英国和澳大利亚等英联邦国家，房产交易已经形成了比较规范的流程与规则，这些经验或许也是一种参考。

首先，房产经纪人会介绍房产，询价和谈价，这是经纪人的职责也是交易环节最重要的一环。西方经纪人以其专业性解答客户关于房产本身的所有问题，诸如：内部空间，材质，保修年限，折旧年限及金额，每月维护费用，房产属性，过往交易历史等专业问题。值得一提的是，西方经纪人通常只服务买家或者卖家单独一方，并不进行双向服务。

如果客户需要进行购房，就需要自行解决贷款问题，在国外这并不是经纪人的职责，需要客户自己寻求贷款银行或者机构解决。随后，购房者就需要给房东付清房款，在西方经纪人的专业准则中不允许经纪人直接参与与金钱有关的任何环节，因此经纪人不可以收取购房者任何购房款，以及不可以帮助购房者解决款项转账事宜。

完成了付款以后买卖双方就开始交房，在交房环节中西方经纪人有职责确保交房的顺利进行，包括监督双方履行合同义务等职责。

“无论是美国、英国还是澳大利亚，如果没有政府颁发的持牌证，经纪人就不能受雇于经纪公司。由于经纪人需要持牌，因此首先国外的房产经纪人学历普遍很高，对房产开发和建筑领域的专业性不言而喻，高学历也一定程度上保证了客户在购房时客户体验的专业和舒适性。同时，在西方销售方式都以电子邮件形式作为主要沟通手段。原因是很多国家都对电子邮件的法律效应有严格保护，以电子邮件形式的往来对话能获得法律保护，这也是从侧面对于交易和购房者保护的重要手段，以此来监督行业的透明和准确性。”莱坊上海国际投资部副董事俞俊告诉《第一财经日报》记者。以美国得克萨斯州为例，从事房地产这一工作之前，房产经纪人要学习完成6门学科、180小时的课堂学习。其中包括：现代房地产学、得州房地产法、代理法、合同法、房地产金融，以及相关法令颁布的合同。学校课堂完成后，经历4小时的全国和地区的考试合格，通过FBI的背景调查，签约经纪人公司才颁发执照。之后必须经过四年以上实践工作才可以获得Broker资格(独立经营的经纪人)。为保证专业水准和服务质量，房地产经纪人员每年还必须参加考试接受再教育，执照每2年须重新申请换发。

对于购房者而言，国外买房也许会显得更加“麻烦”。在国内，房产中介公司一般会给购房者提供一条龙服务，从贷款到过户所有服务都可以由一位中介业务人员完成。但是在国外的情况就不太一样，每一个交易环节中的步骤都由不同的专业机构来完成。

“由于国外的监管体系比较严格，虚假房源基本很少。美国、澳大利亚这些成熟的市场有严格的规范和机制，房产经纪一旦被发现刊登虚假房源，或有任何欺骗性行为，将会面临吊销牌照的可能和其他严厉的惩罚。”居外网中国区总经理葛奕婕告诉记者。

以美国为例，房源真实性并不是买家最需要担心的东西，因为大型网上房产平台所有的房源都来自同一个地方，就是MLS系统(MultipleListingSystem)。这个MLS系统是由美国房地产经纪人联合建立，共同分享的房产信息数据库。参加系统的每一位成员均采用独家销售的方式和客户签订房产销售委托合同，然后将此信息输入系统，由参加系统的全体成员共同推销，然后按一定比例分享佣金。所以，刊登虚假房源的问题几乎是不存在的。

俞俊告诉记者：“由于国外房产经纪人一般只代表一方的利益，90%的经纪人都是卖方代表，最终成交后，经纪人不会收取买房人的钱，并且只代表卖方的利益。国外的买方代表，往往是服务于时间紧迫且对市场不了解的购房客户，他们一般会向买方代表支付一笔费用，让他们代表自己，去寻找理想的房产。作为买方的中介，一般是帮你搜集各种房源，帮你预约看房。”

同时，美国的中介带你看房之前，做的第一件事是带你去见房地产律师。比如在纽约地区，凡签署地产买卖合约及经办过户手续一定要经过律师。买卖双方均由律师代办所有手续。如果买家需要贷款，则贷款银行也派律师参与过户手续。

而中国的房地产市场，尤其一线城市，以后会越来越进入到存量市场，可以说中介行业前景无限，也是关系国计民生的行业。

“目前中介行业还是缺乏一些监管，比如很多公司都号称零佣金，但是实际在其他地方暗中收费，这一类灰色地带监管目前还是空白。过去一年，中介行业被互联网还有金融这样的概念妖魔化，这个行业涌入了很多野蛮人，整个行业空前浮躁，服务品质不断下降。未来中国经纪人也应该像国外学习，进行持牌考证制度，并回归到中介的本源，只有这样才能让客户享受到优质的服务，对于行业的规范和经纪人的素质提高都很有好处。”刘天旸认为。

“政府是想把这个行业越做越好，中国台湾20年前的房地产中介行业比上海差多了，经过了20年的发展市场就相对规范了。相信未来经过几次的洗牌，行业会优胜劣汰，自然行业也会规范起来，我认为未来比拼的还是服务和人才。”信泓俊指出。

来源: 财经网(北京)