【地产中国网·原创报道】无论是购房者、开发商还是媒体小伙伴，这两天可谓是手忙脚乱，一线城市楼市限购政策接连不断劈向市场，让人难有喘息的机会。从放出风声来，上海楼市就炸锅了。昨天晚上，上海上演了网签高潮，购房者抢在最后一个时间窗口，完成交易，甚至导致了交易系统的瘫痪。

相比于深圳的非官方发言试探市场以及北京政府的沉默，上海可谓放了大招，堪比北京，应该是全国最严。北京即便规定了5年的限购门槛，但最起码单身人士仍有购房资格，但上海却对单身人士限“死”了。

上海新政的严，已经无话可说，对后市的影响会有哪些呢?我们就从购房者、房价、成交量、开发商、中介机构这几个方面来说说。

一、 对于刚需、改善需求的影响

上海新政中涉及购房者需求的有两点，一是限购年限由2年改为5年，而且是不间断。二是再次购买普通住房的，首付比例提升至5成或者是7成。

从需求端抑制，提高购房门槛，最直接的影响肯定是需求者，主要有刚性和改善需求。

此次房价大涨，关于原因，上海政府也说了，主要来自于以下几个方面：流动性宽裕、供应有所下降、首付贷等助涨、规避限购政策、二套房首付比下降等等。

看清楚了，推动上海房价上涨的“罪魁祸首”是谁，最后买单的又是谁。

对于那些刚刚满两年社保预备在沪买房的年轻家庭或者是购房人群来说，上海新政将他们的买房置业计划延后了三年。三年，工资能涨多少?上海的房价又会涨多少?有一个数据显示，2014年，上海的平均工资同比上涨了7.3%，但是房价却上涨了12.6%。

新政目的虽好，但这不是间接逼着外来年轻人离开上海吗?丈母娘能同意吗?以前这些人努努力、借点钱还能买房，现在是即便努力，三年后也不一定能买上房。

对于改善需求，此前地产中国网报道的《从一位80后换房经历看上海房价怪状》一文指出，一位地产中介透露，此轮购房潮中，改善需求占比达到40%。

上海新政直接将改善需求首付提至5成或者7成，同时严格限制首付贷等场外配资现象，这定将会抑制投资性需求，但同时也会误伤部分有换房需求的改善人群，将会增加他们的购房成本。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从过往的经历来看，会有有部分群体绕过限购政策去购房，这个漏洞今天还没有填补。

二、 房价将会持续上涨

2011年1月，上海采取了史无前例的限购政策，当年的房价涨了2.5%，2012年涨幅在1%左右。2013年3月，上海出台沪版“国五条”，从严限购，当年房价上涨了7.2%，2014年房上涨12.6%，2015年上涨18.8%。

中国楼市早已进入了一个怪圈，特别是一线城市，十调九涨。对于上海楼市来说，此次通过降低购房需求来维持价格稳定，很难实现房价的回归。何况上海作为国际大都市，是从来不缺乏需求的，但是住宅供应只会越来越少，房价只会越来越高。

不过，短时间内，上海房价应该不会大幅上涨。中环甚至内环供应少，房价将会继续上涨。随着需求的变少，远郊房价可能会进入促销期，降价打折现象可能会增多。

三、成交量短时间内将会萎缩

上文也分析了，从需求端抑制，提高购房门槛，最直接的影响肯定是需求者，短时间内，需求大减，成交量将会萎缩。

同策机构市场总监张宏伟表示，“史上最严”发布后，第二季度市场交易量会走低，下半年或因为第一季度市场高位放量而进入深度的市场调整期。这是“史上最严”发布对于上海楼市推盘节奏及趋势的影响之一。

具体到非普通住房方面，亚豪机构市场总监郭毅分析，购买非普通自住房首付比例不低于70%，将对公寓、商办类产品的销售形成重大影响，此前执行的首付比例是50%，贷款年限10年。而这类产品的税费远高于住宅，本身就依托资金杠杆才能获取投资收益，首付比例提高至70%，减杠杆就意味着降收益，这类产品的投资属性一旦降低，其销售将面临巨大压力。

四、对开发商的影响

严跃进表示，虽然有限购政策收紧的做法，但本身购房需求依然是旺盛的，这个时候房企本身依然会坚持稳健的态度。另外，近期房企可能在价格调整方面会相对低调，不会盲目涨价，否则容易引起政策的打压。

就像上文所说，上海中环尤其是内环的房子供应少，根本不愁卖，远郊的房子，可能会受点影响，开发商受于业绩压力，可能会促销出货。

不过，很奇怪的是，上海新房的价格制定主导权在开发商手中，政府为何没对售价进行限制呢?

北京限购最严的时候，对新房实施“限价令”，严审项目预售证，曾有媒体报道，北京市住建委在一段时间内押了近40个项目的预售证。

五、对于中介的影响

新政规定，严禁房地产开发企业和房地产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

此次一线城市房价暴涨，首付贷曾被看做是最大的真凶，而上海率先拉起了大旗，严厉打击场外配资，扼杀中介的首付贷。

新政对于中介机构又有哪些实际的影响呢?

严跃进表示，对于中介机构来说，可能也会因此面临交易规模下滑，业务量下降的风险。对于这一点，可能也不是中介机构希望看到的内容。另外，对于此类中介机构来说，部分首付贷业务也面临降温。所以后续需要做好此类市场降温后的策略调整工作。

沪九条：

1、从严执行住房限购政策。提高非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社保的年限，从自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。

2、实行差别化住房信贷政策。对拥有一套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，首付比例不低于50%，购买非普通住房的首付比例不低于70%。

3、加大住房用地供应力度。增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套户型比例，郊区不小于60%，中心城区不低于70%。

4、强化市场监管和开展执法检查。将住房限购审查从房地产登记环节前置至交易备案环节;重点查处捂盘惜售、炒作房价、虚假广告、诱骗消费者交易等违法违规行为;严禁房地产开发企业和房地产中介机构从事首付贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

5、推进廉租房和公组房并轨运行。健全分配供应、租后管理、到期退出等各项机制。

6、多渠道筹措人才公寓住房。严格执行商品住房项目配建不少于5%保障性住房政策，其中环外以内配建房源一律为公租房使用，不得上市转让，只租不售。产业类工业用地配套建设租赁房等的，其建筑面积占项目总建筑面积的比例从7%提高到不超过15%;利用轨道交通场站“上盖”配建人才公寓;鼓励符合条件的企业单位自建人才公寓向职工出租。

7、搞好共有产权保障房建设、供应和供后管理，要确保共有产权保障房的土地供应量，在2016年，继续开展新一批次共有产权保障房申请受理工作。

8、加快推进旧区改造和“城中村”改造。加快推进中心城市成片二级以下旧里房屋改造和城中村改造，积极开展郊区城镇旧区改造。

9、建立联席会议制度。