原标题：SOHO中国转型之困：只因未能租售并举？

又是一年年报季,不少上市房企都交出了2015年的成绩单。在去年几乎全行业转型的风潮下,并不是每一家企业都有亮眼的财务数据。SOHO中国和碧桂园是两个不同案例。转型得与失的背后,也折射出转型的风险和难度。

本期房产周刊,每日经济新闻记者试图借梳理不同企业年报之机,寻求上市房企转型的现实之路。

自SOHO中国2012年8月宣布从“开发销售”向“开发持有”模式转型以来,公司主要业绩连年下滑,其中营业额、净利润等核心指标连续三年大幅下滑。其公司年报显示,2015年营业额跌约84%至9.95亿元,毛利下跌74%至7.34亿元;净利润约为5.38亿元,同比下跌约87%。SOHO中国董事长潘石屹表示,2015年,SOHO中国的利润如预期般有较大幅度的下降,主要原因为SOHO中国在转型,从销售物业转变为持有出租物业,这在2015年的利润指标中充分表现出来。

截至2016年3月17日,SOHO中国收盘价为3.67元,这和前几年最高位的7元相比已近腰斩。

转型之后的SOHO中国,2012年和2013年上半年的业绩仍然主要来自出售物业。2014年底,SOHO中国的股价跌破6元,其2014年财报显示,SOHO中国营业额和毛利润分别同比下降58.3%和62.1%,各为60.98亿元和30.78亿元。

但SOHO中国表示,其他的指标例如低净资产负债率、出租的速度、租金的上升幅度则较预期表现要好。

如今,转型后的SOHO准备卖楼了,潘石屹在年度记者会上表示,SOHO中国准备出售上海陆家嘴的SOHO世纪广场。那么,SOHO在出售世纪广场以后,是否又要回到原来租售并举的模式?

●租赁收入难解企业现金流饥渴

优淘城总裁薛建雄告诉《每日经济新闻》记者,理想的商办运营模式是先重运营后重销售,前后轮一定要跟着走,运营的同时也要考虑回报,运营是把商业附加值做高,而这最直观的体现就是在销售上。

对于SOHO中国现在开始卖楼,薛建雄表示,如今虽然是个好时机,但综合几年的情况看,这栋楼的回报率其实并不高,如果一开始就租售并举则非常理想,既降低了财务压力又降低了运营压力。

2011年,SOHO中国宣布以18.9亿元购入嘉瑞国际广场(后更名为SOHO世纪广场),而据记者从中介人士处获悉,这栋楼现在的单价为每平方米8万元,总价大约34亿元。

5年过去了,SOHO中国选择了出售,根据其财报显示,SOHO世纪广场2015年租金收入约1.1亿元,2014年为1.08亿元,2013年为0.87亿元,3年累计租金收入约3亿元。算上租金收入,如果SOHO全部销售完毕,将获得大约37亿元,按每年10%的管理成本和财务成本计,共8亿元。

在薛建雄看来,这样算下来年回报率其实并不高,毕竟这还只是毛利水平,和万科、万达的毛利比起来相差甚远。

不过,和5.2%的年租金回报比起来还是卖楼要划算得多。据了解,目前国内住宅物业租金回报率约为2%～3%,这意味着同样一套房,房企选择持有住宅物业,依赖租金的投资回报期长达30～40年,从租金收入获得的现金流甚至不够偿付贷款利息。房企在出租物业期间沉淀的巨大资金压力可想而知。