●转型尚需时间

一直以来,SOHO中国还在努力寻找“二次转型”的门道——互联网移动办公租赁,并宣称要将公司改造成为一家互联网公司。潘石屹一直在努力寻找新的利润点,以撑过漫长的转型。

如今,潘石屹转向抛售物业,其放出的信号在兰德咨询总裁宋延庆看来,是基于整个市场回暖。宋延庆表示,在今年整体市场上行的情况下,SOHO选择卖楼是为了未来有好的土地储备和站稳市场。

宋延庆告诉记者,SOHO转型的时候,对市场判断有误,从零售转为持有,而今又转到销售,现在价格比较高,考虑到租售比和资产收益率,卖掉比出租会更好些。而SOHO的物业均在上海、北京等地,核心城市的核心物业是不可替代的,因此,卖掉可以从一线城市的物业升值中获得更高收益。

但也有业内人士告诉记者,早些年,有了资金和市场底气的SOHO希望做出些拳头产品,因此才有了持有物业的考虑,但做经营持有的产品状况是比较重要的,这就对经营管理团队的要求非常高,持有出租和销售快速回笼资金在财报上显示的结果天差地别。

该业内人士表示,SOHO现在的问题是没有核心物业,早些年,SOHO销售的物业从市场口碑和经营情况来看不是很好,但在财务报表上和股东方面来说做得不错。

另有房地产分析师则表示,目前SOHO还未找到这样一个可以推广复制的模式,因为以销售为主的公司转向以持有为主的公司核心还是在于有强大现金流的核心物业。毕竟,商办物业如果没有两三年的培养,很难达到长期稳定的现金流回报。

此前,SOHO中国CEO张欣在接受《福布斯中文网》采访时就表示,SOHO的客户已经将这些楼宇租给了中小型企业,包括律师事务所、贸易公司,以及大量的英语培训学校和美容院,到现在都变成了初创企业。

上述房地产分析师表示,类似于新鸿基的环贸广场和国金中心承租能力很强,业主是金融和高端零售,而SOHO并没有这样的物业。因此,SOHO没有形成对某一类商户的招商能力,经营能力有待进一步提升。这主要是由于小企业让SOHO　3Q的承租能力上不去,因为这些创业公司并没有那么强的持续承租能力。当危机来了之后,就很难抵御风险。毕竟不是每家互联网企业都能像BAT那样。

长期以来,潘石屹的销售是通过圈层互动而展开的,但这个模式并不能持续。上述业内人士表示,虽然SOHO的一些产品在空间设计上很先进时尚,但创新毕竟是营销的由头。最后还是要遵循原始商业规则,80%是传统的东西,但在使用和运营时会面临挑战。

上述房地产分析师表示,SOHO缺乏能够抵御房地产风险的现金流物业。

对于SOHO中国准备出售上海陆家嘴的SOHO世纪广场项目,该分析师认为,SOHO还是回到了赚差价的老路上,依旧是开发商的快速周转逻辑,而不是产品逻辑。

正常的模式先确立优质的持有型品牌,有专业的管理团队去孵化,另外还要有点睛和造血的产品。SOHO　需要强大的招商和运营能力,把好的有承租能力的金融企业和零售奢侈品牌引到商业物业办公中去,这样才能有类似于新鸿基这样强大的现金流。目前来看,SOHO中国的转型还需时间。