中金数据显示，2015年公开发行的公司债中，房地产行业的占比始终较高。其中，6月、7月高达74%；2016年1月，这一比例降至40%。相比之下，房企发行的中票，2015年占比最高时也仅为18%。

“前段时间交易所开会，说目前公司债的存量结构不合理，不能搞成‘垃圾债’市场，未来要重点营销央企，这势必会对房地产企业产生一定的挤出效应。”上海某券商业务人士对21世纪经济报道记者表示。

“尽管今年1月份房企发债规模依旧处于高位，但在政策导向及市场选择的作用下，房企发债很可能将难以复制去年的火爆景象。”

地产债需警惕三四线民企

2016年的信用债市场，去产能和去库存是一条主线。

新年以来，与房地产有关的利好政策频出，相应的，地产债的投资逻辑，亦发生变化。

招商证券的一份研究报告认为，地产行业的发债主体中，AA+及以下占比90%，其中AA等级占绝大多数，大约63%。从2015年中报利润增速来观察，AA-等级主体利润同比均大幅下滑；等级为AA的主体中，超过60%的利润同比下滑，但是亏损现象并不普遍；等级为AAA的主体中，除绿地和上海上实外，均保持较好的利润增速。

交易状态活跃的债券中，目前存续的房地产债中，AAA等级5年期限的信用利差大约在0-60BP范围，AA+等级5年期限的信用利差大约在90-140BP，AA等级的到期收益率则较高，5年期限的信用利差在220-370BP之间。

这意味着，地产债收益率分布上不仅不同等级之间分化严重，同一等级内收益率也分化较严重。比如，同一信用级别的中债估值差异比较大，AAA级恒大、绿地、碧桂园估值都在100BP以上，保利的估值甚至低于国开。

“现在优质的地产债，票息那么低，加了杠杆后，可能收益率也只能维持在5%左右的水平。而资质差一些的地产债，可能业务布局有不少在三四线城市，不敢拿，因为目前一线城市和三四线城市的楼市，冰火两重天，担心风险。”北京某公募债基金经理告诉本报记者，其将继续观察未来政策的出台，以及房企的盈利表现再做判断。

招商证券(16.380, 0.15, 0.92%)固收团队对信用债投资策略总体维持短久期、中高等级，考虑到目前阶段去库存托底、行业基本面稳定的趋势可能延续，地产债可以在短久期的基础上适度评级下沉，但对于主要布局在人口流出严重的三四线城市的民营企业依旧需要警惕。

来源：21世纪经济报道