监管层多次喊话房企并购 谁会是白衣骑士?

来源:中新经纬 2022-01-04 00:33:56

中新经纬12月31日电 (薛宇飞 林坚)“房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。”12月30日,在由中国人民银行举行的小微企业金融服务和绿色金融新闻发布会上,针对央行与银保监会近日联合出台的《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》,中国人民银行金融市场司司长邹澜如是说。

据中新经纬梳理,近段时间以来,央行、银保监会、国资委乃至中国银行间市场交易商协会均发声鼓励房企间收并购,融资端也正在向国企、央企及优质民企倾斜。机构认为,央企及财务稳健的头部民企或将实现对问题房企优质项目的整合,而最先被收购或许会是问题房企旗下的物业服务公司,而后扩展到开发项目。

监管层多次喊话房企并购

多家媒体12月20日报道称,央行、银保监会联合对金融机构发布《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》(下称通知)。当日,中新经纬亦从监管层相关人士获悉该消息,但该通知却一直没有对外公布。

到12月30日,针对通知内容,邹澜表示,房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。中国房地产行业的市场化程度是比较高的,从近几年的数据看,现有的10万余家房企中每年都会有将近500家的企业进入司法破产重整,这是行业优胜劣汰、实现出清的重要方式。

“对于已经出险和资金周转困难的房企集团持有的优质项目子公司股权或资产,不少行业内的优质民营、国有企业是有购买意愿的,这也就相应产生了专门的合理融资服务需求。为了充分发挥项目并购在防范化解房地产市场风险、推动行业健康发展和良性循环中的积极作用,同时进一步强调市场化、法治化风险化解原则,人民银行、银保监会联合出台了这样一份文件。”邹澜称。

梳理会发现,类似于“鼓励房地产企业间的项目并购”的提法,在近段时间频频被提及。央行、银保监会于近期召集部分银行业金融机构进行座谈,希望银行业金融机构能够积极推进并提供并购贷款,对出现风险的大型房地产企业不要盲目抽贷断贷。

据财联社,12月20日,在发布上述通知的同时,央行、银保监会就会同国资委召集部分民营、国有房地产企业和主要商业银行召开座谈会,鼓励优质企业按照市场化原则加大房地产项目兼并收购,鼓励金融机构提供兼并收购的金融服务,助力化解风险、促进行业出清。一些房企表示,目前是兼并收购的较好时机,正在实质性洽谈多个并购项目。

上海证券报报道称,12月10日,中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会,将优先支持符合房地产调控政策的企业注册债务融资工具用于并购项目或已售在建项目建设。据银保监会官网,银保监会新闻发言人在12月3日的答记者问中指出,要合理发放房地产开发贷款、并购贷款。

收并购路径优劣并存

就房地产行业而言,全国年商品房销售额虽然达到十几万亿元人民币,但行业内的集中度并不高,即使年销售额第一的房企,其市占率也不及10%。因此,收并购事件在行业内不断,尤其是每当市场进入下行周期,一些负债过高、经营不善的企业往往会被兼并。

对于上述通知,天风证券就认为,在地产信用复苏不对称的背景下,依靠行业并购消化不良资产可能会是本轮行业风险出清的主要路径。北京大成(福州)律师事务所律师孟佳对中新经纬表示,收购方式主要有股权并购和资产并购两种。过往的房地产并购项目中,大多是通过股权并购方式实施,这主要是基于纳税筹划角度考虑。但上述通知对并购贷款的目的作了限定,明确金融机构发放的并购贷款仅用于房地产企业项目的收并购,不可用于出险房企的股权收购或企业自身。也就是说,监管部门鼓励的是,金融机构对通过资产并购方式盘活出险房企的优质项目的并购者,提供融资支持和服务。

中信证券更是指出,政策鼓励优秀房企并购困难房企项目后,预计后续的项目转让将逐渐增多,最初的案例可能多为持有物业。轻资产的并购在2022年可能更为活跃,因为产业链较之开发活动更具规模经济效应。

当前,多家陷入债务危机的企业,都已经或计划出售旗下物业服务公司,例如,今年上半年,陷入危机中的蓝光发展,就将旗下的蓝光嘉宝服务71.17%股份以54.32亿元卖给碧桂园服务。9月,碧桂园服务又分别以不超过100亿元、33亿元相继拿下富力物业和彩生活服务的核心资产。恒大也计划出售恒大物业,暂时还没有找到合适买家。

但也要指出的是,收并购并非易事。一家头部房企的相关人士对中新经纬说:“自从行业形势在下半年发生急转,公司已经减少对外投资,连拿地都很谨慎,如果去收并购同行的话,肯定很小心。当然,只要价格合适,也会给老板做建议。”

天风证券提醒,虽然再融资对优质房企的偏好已经兑现,但行业景气度能否顺利修复依然是收并购推进的最大前提,在销售预期不明朗的情况下,再投资预期偏谨慎仍是目前最大的堵点。也就是说,行业信用及基本面能否好转,都要看需求侧的变化。

谁来当“白衣骑士”?

从邹澜的讲话以及此前央行、银保监会等部门召开的座谈会不难发现,优质民企、国企将会是未来收并购的主力军。相对应的是,自四季度融资端开始显露松动以来,少数国企、优质民企率先获得弹药补充,资金明显有向国企、央企及部分优质民企集中的态势。

就在11月9日中国银行间市场交易商协会召开房企座谈会后两天,11日,保利发展率先在银行间市场启动发行中期票据,12日,招商蛇口、建发集团也启动发行中期票据。

到12月初,万科碧桂园相继宣布计划发行供应链ABS产品,金地集团的2021年一期2号资产支持专项计划获得通过,龙光集团发行公司债券获批准,龙湖则完成发行不超过10亿元的中期票据。有媒体还称,招商蛇口、碧桂园等企业计划在中国银行间市场交易商协会注册发行并购票据,募集资金用于房地产项目的兼并收购。

据同策研究院监测,11月份40家典型上市房企共完成约668.62亿元的融资,环比上升98.7%,其中,债权融资金额占比达86.37%。该研究院分析,11月房企债权融资大幅回升,国企、央企凭借其稳健性开始在融资市场崭露头角,融资主力从民企转移至国企、央企。

“相对于民企,国企、央企在中期票据、海外银团贷款和其他债权融资方面更具融资优势,除融资利率较低外,金额也更为巨大。当然,民企中不乏有‘优等生’,拥有稳健的财务表现的房企将更受金融市场青睐。”上述研究院称。

资金相对充裕的国企、央企接下来的动作,受到关注。孟佳认为,无论是从企业资产质量、经营稳健角度,还是财务状况和融资能力角度,国有房企在并购中更具优势。但国企也要考虑对并购行为本身的合规管理。国企房企在实施并购时,应当符合国务院国资委和地方国资委关于国有企业对外投资的相关监管规定,比如,并购行为不能涉及所属国资监管机构印发的国有企业投资项目负面清单内的“禁止投资类项目”,投资行为应当符合国家产业政策以及“主业投资”的要求,还要符合国家和地方关于国有企业债务管理规定,控制好投资规模和资产负债率等。

华泰证券认为,数家央企及财务稳健的头部民企已经启动多种融资渠道发行,未来如果能借助并购业务实现对问题房企优质项目的整合,有望看到优质房企在下一轮周期中迈向新的成长轨道。不过也应注意,尽管优质房企会积极发行相关债务融资产品,但还有些细节有待明确,才能助推并购步伐,比如,并购贷款、债务融资工具是否会占用“三道红线”等监管指标。(中新经纬APP)

(责任编辑:王永超)
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