香港的瑞安地产在过去的10多年里已在虹镇老街等多个旧改项目上投入超过100亿元。尽管瑞安集团主席罗康瑞一再表示，会坚持上海的旧改项目。但毋庸置疑的是大量的资金沉淀和时间消耗，也让瑞安近几年在上海的业绩表现不佳。

而来自浙江的A股企业新湖中宝仅在闸北区青-12地块二期中资金投入就达到40亿元，随着项目动迁的不断推进，企业还将面临更大的资金缺口，不得不多方腾挪，为项目持续“输血”。

伴随着地价、房价、物价上涨带来的刚性增长，近年来上海旧改安置成本还在水涨船高。早年前，尽管居民要求动迁的愿望仍然强烈，但始终被资金、政策等瓶颈问题阻挡，旧改进程可谓一波三折。

融资难成了横亘在旧改土地之上的历史遗留问题。

开发性金融助力旧改

2015年初，国务院确定了2015年2017年城镇棚户区改造的基本工作规划。2015年-2017年间，全国将完成总计1800万套的城镇棚户区改造工作。为了解决棚户区改造中遇到的种种资金问题，国家层面也在试图通过金融创新的方式加快解决这一难题。

2015年5月，国务院总理李克强主持召开国务院常务会议。会议决定，新增5000亿元信贷资产证券化试点规模，继续完善制度、简化程序，鼓励一次注册、自主分期发行。同时，国务院常务会议还提出了规范资产证券化产品信息公开的要求。

2015年8月，在相关中央部委的积极协调下，以棚户区改造为基础资产的资产证券化产品已经向市场发行。首期获批发行的棚改证券化产品为国家开发银行发放的棚户区改造贷款，资产证券化总额约30.4亿元人民币。对于国家的城镇棚户区改造目标来说，这才是棚改资产证券化的一个开始。有接近国家住建部的人士透露，未来会有更多的以棚改为基础资产的证券化产品向市场发售，房地产市场将迎来流动性定向宽松。

据专业人士介绍，国开行推出的棚改证券化产品采用注册制发行的，上市之后获得了1.59倍的超额认购。并且该产品是对公市场领域第一单资产证券化产品，也是第一单棚改贷款为全部基础资产的资产证券化产品。

承销机构的工作人员表示：“获得超额认购，说明市场对于通过资产证券化产品筹集棚改及其货币化补偿安置的资金的模式，认可程度较高。”

据了解，除了国开行以外，根据中央统一安排，农业发展银行等政策性金融机构也将陆续进入棚户区改造领域，提供信贷、投资等方面的支持。此外，按照国务院的工作安排，国家开发银行、农业发展银行还将进入旧改货币化安置领域。

住建部内部数据显示，截至2015年7月底，棚户区改造开工389万套，占年度目标任务580万套的67%。资产证券化的闸门打开之后，对其意义无疑十分重大。