打新潮、积分制、学区房转凉、二手房速冻……这些关键词都成为2021年上海楼市的新特征。

2021年，上海新房和二手房走出了不同的曲线，热冷分化明显。在新房市场，上海推出“积分制”“集中推盘”等新措施，新房市场涌现“打新潮”和“高积分”的特征，新房成交量也同比2020年增长15%。不过，上海二手房市场因政策精准调控而由热转凉，成交量和成交均价双双呈现下探趋势。

新房供应、成交双双增长

2021年，上海新房市场出现了许多新变化。在上海中原资深分析师卢文曦看来，2021年的上海新房市场出现“三新”，包括政策新、手段新、购买方式新。

从政策端来看，2021年上海首次实施“积分制”政策和“集中开盘”，在这两个政策的叠加影响下，新房市场呈现供需两旺的态势，并且涌现出了一批“网红盘”和“抢购潮”。

据中指研究院统计数据显示，2021年，上海全年新房供应量达到800.5万平方米，同比增长7%；成交1059万平方米，同比增长15%。从月度来看，成交走势呈现前低后高，下半年多数月份略低于去年同期。 

来自上海中原地产统计数据显示，截至2021年12月25日，去年上海新建商品住宅开盘面积达796.1万平方米，供应量较2020年增加6.8%；同期，上海新建商品住宅成交1031.7万平方米，比2020年全年增加10.7%，实现了供应、成交双增长。

值得一提的是，在集中开盘之下，上海新盘推盘次数也持续走高。据东方公证处数据，2021年，上海共进行310次摇号开盘，相较2020年的206次，新盘推盘次数提升超50%，频率大大提高。

受到“积分制”的影响，高积分的明星楼盘令人瞩目。2021年最受关注的、令市场咋舌的明星楼盘当数位于上海内环内、老西门附近的复兴珑御，售价约为13.6万元/平方米，其积分的入围线达到112.8分，有“满分盘”的称号。也就是说，要成为复兴珑御的入围者，需要满足上海户口、已婚、无房户、5年内无购房记录且缴纳的社保年限均在18年又4个月以上、在手现金达到千万元，这样“高含金量”的门槛创造了“积分制”的年度最高峰。

除了复兴珑御这样的内环内稀缺盘之外，上海新房市场受追捧的新盘呈现外延化趋势。中指研究院分析指出，2021年，上海开盘意向认购数TOP10楼盘中，均价6万元/平方米左右的楼盘占5席,也就是说，一、二手房价格倒挂区域、单价4.5万元-6万元/平方米的楼盘最受市场热捧。 

而这些受到热捧的新盘多数分布在五大新城，也促使五大新城成为2021年成交的主力军。据中指研究院数据显示，2021年成交面积TOP10楼盘中，上海五大新城占据6席，其中嘉定新城、青浦新城各2席，奉贤新城、南汇新城各1席。在成交价格方面，4万元-4.5万元/平方米的楼盘占比最大。

同时，新盘的去化率也有了很大提升。据克而瑞数据显示，2021年上海新盘开盘去化率高达80%，相较2020年的58%，提高了22个百分点。

对此，卢文曦表示，2021年上海新房市场热度高主要受三方面影响，一是预期推动，在宽松货币政策下，不动产成为抗通胀的最理想媒介，上海房价也被看作是房价最有韧性的城市之一，且越是市中心的项目抗跌性越好；二是在新房限价政策下，一、二手房价格倒挂明显，这也导致打新现象无法消除；三是人才引进，2021年上半年上海人才引进数量就与2020年全年持平，下半年还有五个新城特定落户政策，随着人口导入，市场需求也在增加。

二手房市场由热转凉 

相比于新房市场供需两旺的态势，上海二手房市场在多重政策调控下由热转凉。

据中指研究院统计数据显示，2021年1-11月，上海二手住房成交25.4万套，同比下降0.03%；成交网签备案均价为37241元/平方米，环比下降1.0%，同比下降11.7%，参考均价67747元/平方米。

2020年1月-2021年11月上海二手住房成交走势图

“2021年二手房市场出现大量乱象，比如学区房价格飙升等。随着价格快速上行形成一、二手房价格倒挂，反过来又对新房市场产生压力。因此针对二手房市场的调控政策下半年接连出台。”卢文曦表示。

2021年下半年，针对二手房的精准调控措施“学区房”新政和“三价就低”政策出台，促使市场快速降温。其中，“三价就低”政策成为二手房“速冻”的一剂猛药。“三价就低”是指合同网签价、银行评估价、涉税评估价，以三者最低价作为贷款审批依据，而涉税评估价大多在市场价的5-7折，这也直接导致可贷款金额大幅缩水。也就是说，按照“三价就低”政策执行，二手房的贷款额度减少，反过来倒逼购房者提高首付比例。 

从上海二手房月度成交量可以看出，自从“三价就低”政策实施后，8月、9月上海二手房成交量快速下滑。其中，9月上海二手房成交量更是跌到今年最低点，只有1.2万套，这大约是正常交易水平的6成。 

从中指研究院的季度统计数据来看，2021年上海二手房市场走出了“V”字走势。其中，去年一季度，受2020年末高热行情影响，上海二手房成交高位运行，成交逾10万套；受调控影响，去年二季度上海二手房成交量小幅回调至7.4万套，环比下降27%；受到二手房核验制、贷款审批、“三价就低”等政策影响，去年三季度上海二手房成交5.3万套，环比下降28% ；去年四季度，由于二手房信贷边际修复，月均成交逐步企稳回升。

此外，学区房新政也促使二手房市场降温。2021年初，学区房受到市场热捧，梅园一套30平方米的学区房，单价直逼汤臣一品。2021年3月16日，上海发布的《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》，给过火的学区房市场浇了一盆凉水，控江片区、塘桥片区等地的“老破小”率先降价，也带动上海二手房回归理性。

预计：今年楼市以稳为主，成交量或将缩减

对于2022年上海楼市的走势，中指研究院高级分析师束端表示：“2022年，上海政策面导向以稳价格、稳预期为主，短期无大幅放松可能。我们预计2022年上海新房市场量价平稳，购房者或有更多选择空间；热点区域一、二手房价差或将逐步减少。”

据《上海市住房发展“十四五”规划》，“十四五”时期，上海将新增供应各类住宅用地面积4000公顷，新增供应商品住房4000万平方米、约40万套。租赁住房超过42万套（间、宿舍床位），占住房供应总套数的40%。

“基于上海‘十四五’规划，预计2022年上海宅地供应节奏保持平稳，‘房地联动’下楼面地价相对稳定，同时更加侧重发展租赁住房，形成租购并举的住房保障体系。”束端补充说。

卢文曦分析表示：“在政策以‘稳’为基调的情况下，2022年上海新房成交量相比于2021年会缩减一成到一成半；二手房成交量缩减会多一些，到两成左右。从价格来看，由于成交缩水，新房价格受到价格管控表现仍然会较稳，而二手房价格将会下跌5%左右。”