三

你无法叫醒一个真睡的人，或城市。

这次救市真正的对象，是大多数处于深度冬眠的三四线城市。遗憾的是，新政在这些城市效用最小。

1、房地产本是大城市的游戏。道理太简单，太na?ve。不赘。

2、中国的房屋自有率，与城市级别呈反比。农村最高，百分之百；小城市次之，又因人口净流出，很快就百分之百；北上广深最低，有大量的北漂和其它漂。

3、三四线城市的人们不需要房子。“因没有意愿，也没有能力。”这不是我说的，是陈志在微信里说的。你可能要反驳陈主任：难道他们没有改善性需求吗？我替陈主任回答：当然有了！但当下去产能，你以为去的是谁呀？煤钢油价跌到奶奶样，还改善需求？你掏钱埋单可以。

4、如果说，三四线只有一个稍具购买能力的刚需，那就是丈母娘压力下的婚房。但那里的人们对新城区的接受程度最低，丈母娘带来的这点刚需，大多数被老城区的二手房（还有少量的老城区新盘）对冲了。

而这些城市的库存，90%以上都集中于新城新区。

在某四线城市新区，中国TOP10开发商的新盘卖价六千，同项目二手房卖价三到四千！正因如此，三四线的二手房会因解套而有个小阳春。也不知道二晖进去没有？谁是二晖？左晖和胡景晖。但问题是，二手房去不掉库存，拉不动投资呀！

5、所以，陈志主任总结：没有交易，就没有作用。

四

欣喜的同时，是尴尬；胡萝卜的背后，备着大棒。

房市调控历来是双向的，既怕涨又怕跌。所以，此次救市，战战兢兢，尺度有限。但最主要的，还是对刺激效果心里没谱。既担心效果之有无，亦担心效果之逆悖。

比如，会不会对房价有大的刺激？近几天网传燕郊房价已上两万，而且伴之以“有价无市”之吓人语。你说得对，燕郊是河北不是北京。那北京还用说吗？北京如果大涨，其它城市会否出现递涨？

所以，在一线和强二城市里，契税优惠的效果可能被迅疾上涨的房价抵消。此事的后果有二，无胆少钱者，不买；胆大多金者，狂买。二者均非领导所喜闻乐见。

这个时候，要不要把胡萝卜下面的大棒拿出来？