一

三部减负，银行骂娘。

楼市阴晴变幻，银行本就骑墙。利率下降，利差缩小，盈利空间逼仄。做，风险越来越大，不做，骂你怠政怠工。

一线城市卖得动，但有房价过高之虞，近乎火中取粟；三四线城市，不止卖不动，房价还呈下跌之势，无非水月镜花。

两害相较择其轻，借着央行放水，在一线城市履履薄冰算了。但三部委新政，又将央行之水，结构性引入二三四线。

芒刺在背，骑虎难下。两个雷区都要进。涨，银行苦；跌，银行苦。

二

“强二”起舞。燕郊歌唱。

此次政策红包，一线城市基本被划在圈外，最嗨者是它的两类兄弟：强二线城市和贴一线市县。前者如南京苏州武汉合肥，后者如香河廊坊涿州。

强二特点如下：地缘优势，如东部沿海；政府供地理性，供求相对平衡；城市首卫度高，人口增长较快；叠加各色非地缘优势等。

市场平衡者如合肥，去年整体卖地不过450万平米；秉赋优厚者如南京，位列中国五大教育之都。

贴一线的例子莫如津冀。原本河北就恃其邻京地缘优势和不断改善的交通，颇过了几年爽日子。地是河北的，买房人和钱都是北京的，这个二元差价，吃得满嘴油星。

现在，又出减负利好，当属锦上添花。但，一直以来河北卖相不难看，吃相难看。房子卖出，但少人住，空置率高。睡城的现实，空城的嫌疑。所以，就在央行放水和三部委税改之间，河北出台了落户积分制，力图人房俱获。别看治雾霾不灵，玩地产是好手。

三

你无法叫醒一个真睡的人，或城市。

这次救市真正的对象，是大多数处于深度冬眠的三四线城市。遗憾的是，新政在这些城市效用最小。

1、房地产本是大城市的游戏。道理太简单，太na?ve。不赘。

2、中国的房屋自有率，与城市级别呈反比。农村最高，百分之百；小城市次之，又因人口净流出，很快就百分之百；北上广深最低，有大量的北漂和其它漂。

3、三四线城市的人们不需要房子。“因没有意愿，也没有能力。”这不是我说的，是陈志在微信里说的。你可能要反驳陈主任：难道他们没有改善性需求吗？我替陈主任回答：当然有了！但当下去产能，你以为去的是谁呀？煤钢油价跌到奶奶样，还改善需求？你掏钱埋单可以。

4、如果说，三四线只有一个稍具购买能力的刚需，那就是丈母娘压力下的婚房。但那里的人们对新城区的接受程度最低，丈母娘带来的这点刚需，大多数被老城区的二手房（还有少量的老城区新盘）对冲了。

而这些城市的库存，90%以上都集中于新城新区。

在某四线城市新区，中国TOP10开发商的新盘卖价六千，同项目二手房卖价三到四千！正因如此，三四线的二手房会因解套而有个小阳春。也不知道二晖进去没有？谁是二晖？左晖和胡景晖。但问题是，二手房去不掉库存，拉不动投资呀！

5、所以，陈志主任总结：没有交易，就没有作用。

四

欣喜的同时，是尴尬；胡萝卜的背后，备着大棒。

房市调控历来是双向的，既怕涨又怕跌。所以，此次救市，战战兢兢，尺度有限。但最主要的，还是对刺激效果心里没谱。既担心效果之有无，亦担心效果之逆悖。

比如，会不会对房价有大的刺激？近几天网传燕郊房价已上两万，而且伴之以“有价无市”之吓人语。你说得对，燕郊是河北不是北京。那北京还用说吗？北京如果大涨，其它城市会否出现递涨？

所以，在一线和强二城市里，契税优惠的效果可能被迅疾上涨的房价抵消。此事的后果有二，无胆少钱者，不买；胆大多金者，狂买。二者均非领导所喜闻乐见。

这个时候，要不要把胡萝卜下面的大棒拿出来？

五

你要去治多少次标，才会去治本？！

中国房地产黄金时代有两大标志：一是倍翻的房价，二是频出的政策。两者的相携而行，使我们怀疑：调控到底是治世之良方，还是乱世之潘多拉的盒子？

而本次救市方略，非常清楚，差不多就是走在通向美国次贷的大路上。不清楚的只是，我们离次贷还有多远？

还要放水？知道欧美次贷时，最大的卖压来自哪里吗？就是银行对于贷款抵押房产的纪律性抛售。

中国救市向来重治标。而治标的两难在于，房价高了不行，低了更不行。

因为不管几线城市，中国早就不缺“自住”的房子，买房的动力大都是投资获利欲望。救市不把房价救到有投资价值，就然并卵。

现在救市敢于加点杠杆，就是因为中国的家庭负债率还算健康，首付再降也还有20%。但要知道一点，这个看起来好过欧美日韩的家庭负债率，之所以不被熔断，最大支撑就是高房价！

乔布斯的偶像鲍勃·迪伦曾写过一篇歌词，进入过诺贝尔文学奖候选名单，叫《答案在风中飘》。

“一个人要走多少路，才能被称为真正的人？一部分人要存在多少年，才能被允许获得自由？一个人要回多少次头，才能不再假装视而不见？一个人要有多少只耳朵，才能听得见人们的悲泣？要看到多少人死去，才会意识到过多的人已不在人世？可惜呀，答案在风中飘。”

这里点完赞续个貂：你要去治多少次标，才有意愿、有胆量、有智慧、有能力去治一次本？

答案也在风中，飘呀飘。

你的背影，坚定又慌张，我的目光，期盼而迷茫。

（来源：微信公众号地产杂志）