原标题：楼市去库存：几家欢喜几家忧

核心提示:丁祖昱则表示，判断一座城市是否具有开发价值的指标很多。最简单直接的判断方式就是，土地消化周期越短越好，人均住宅供应面积越少越好，人口密度越高越好，人均购房支出越高越好。

据国家统计局去年12月的数据，截至2015年11月末，全国商品房待售面积69637万平方米，再次创下历史新高。按照我国人均住房面积35平方米计算，空置的住房可供2亿人口居住。

然而更让人心惊的是，这一统计数据只包括竣工后、未售出的现房，但大量已建设未竣工、以及还未开工的潜在库存并未计算在内，一旦计入，中国楼市的库存可能倍增。

个别城市13年才能卖完

在全国商品房库存高企的事实背后，城市分化已成为房地产市场的主基调。新城控股高级副总裁欧阳捷这样概括当前的房地产市场分化情况：一线城市全面向好，二线城市部分向好，三四线城市依然面临较大的去库存压力。

易居中国执行总裁丁祖昱指出，北上广深四个一线城市的市场规模基本上都在千万平方米左右，每年的成交规模能达到一千亿元以上，而全国的平均水平是171亿元。

除了楼市发展一直较为稳定的一线城市成交不断走高之外，南京、苏州、合肥等热点二线城市也进入了楼市发展的快车道，量价走势显著，需求旺盛，城市消化周期更是跌入了半年以来的低位。

中国指数研究院的报告显示，在监测的160座城市中，多数三四线城市的房地产市场受各类因素影响，发展面临较大风险。以河北唐山为例，2013年唐山的经营性用地成交量达到了最高峰，近3年成交地块的规划建筑面积达3592万平方米，而近3年的年均销售面积仅263万平方米。按照这一去化速度，需要长达13年的时间才能消化掉近3年成交的土地。

克尔瑞的研究报告指出，高库存与长周期往往相伴出现，共同推高了楼市的风险。内在的原因，一方面是在当前库存高企，城市的新增供应量仍大幅增长；另一方面是城市经济发展水平有限，大部分内生需求已经得到满足，外来人口导入需求不足导致成交不振，未来这些压力城市的库存问题还需要更长的时间改善。

即便是三四线城市，也因区位因素、经济发展、人口状况的不同而面临着不同的命运。以河北保定为例，搜房网的数据显示，2015年保定市新建住宅均价为5929元/平方米，相较2014年上涨9.3%，较2013年上涨20.8%。

中国指数研究院的报告指出，保定、涿州、武清等城市将在京津冀一体化发展的利好下面临机遇；广东汕头、浙江湖州等三四线城市或依靠区位优势和旅游特色，取得较好的房地产去库存效果。