平均4年才解套一个地王

豪宅亮丽外表的背后，还有巨大的成本压力和销售周期的延长。尤其是出身地王的豪宅，为了尽快回收成本，前期所推房源往往微利甚至贴着成本线销售。

像东坝某项目，地价接近4万元，报价虽高达千万级别，但实际单价约在7万元/平方米，最便宜的房源甚至只需要800万左右。几乎是平价销售。以此期望在竞争激烈的东坝区域一炮而红，为项目后续产品铺垫，也为了尽早回款。

根据亚豪机构统计显示，如果仅计算在土地价款的基础上叠加年化复利10%的财务成本，北京近10年时间里的19个地王盘中，只有11个项目的销售额足以覆盖土地成本和财务成本。而这11个项目达到盈亏平衡点的时间周期平均为48个月，也就是4年时间。

亚豪机构市场总监郭毅分析，早期地王的地价尚在低点，加之地块的容积率等规划指标的管理相对宽松，如果高价拿地的是大型房企，依托其领先的产品研发和市场营销能力，能够很好地实现快速销售、回笼资金，因此能够很快地达到盈亏平衡点。但现在的不少高价地项目，更改规划几乎不可能，只能采用高报价，低售价的方式，力求在竞争中脱颖而出。

郭毅表示，目前，19个地王盘中仍有8个的销售额尚未达到仅计入地价款和财务成本的盈亏平衡点。这8个项目分别是2011-2014年这4年时间里，每一年的单价地王和溢价率地王，换句话说，2011年之后的地王，截至目前仍未解套。

2016年去库存任务 改善型住房和存量房抢豪宅生意

近日，著名证券研究机构中金公司研究部率先发布了对2016年及以后的中国房地产市场趋势预测报告。

报告对全国主要城市房地产销售价格、销售量均进行了预测，认为：2016年中国房地产市场将整体较为平淡，分化的走势还将继续；改善型住房和存量房交易将成为市场争夺的主要对象。

中金预计，2016年一二线城市房地产销售均价将上涨10%，而销量将持平，主要由于：一、供应有限将推升销售均价，同时导致销量受限；二、货币政策宽松将抵消宏观经济放缓的负面影响，刺激销售均价和销量；三、土地成本较高的新增供应入市将结构性推升销售均价。

而在市场上的表现，改善型住房由于地王迭出而“被豪宅”，但即使是这样，改善型住房都会对豪宅销售形成强有力的竞争。在顶豪林立的丰台以及南四环附近楼市，一批改善型楼盘发力，中冶德贤公馆4万元左右的价格持续热销，上周实现两亿销售额，而数里之遥的天恒公园懿府也凭借4.2万元/平方米的价格，一直受到地缘性买房人的青睐。在这些改善型楼盘的热销背后，是地王楼盘定价的尴尬。