报价“踮着脚” 成交价“缩着脖”

地价攀升让房价摸高，显得水到渠成。号称售价十万元以上的项目遍地都是，甚至一些豪宅项目为了轰动效应，更是刻意喊高价格吸引眼球。

目前为止，北京“最高价”的项目就是东北四环的合生·霄云路8号，该楼盘在今年5月号称将推出36万元/平方米起价，最高单价50万/平方米的超级豪宅——空中四合院，单套物业的总价将在3.6亿-5亿之间。但根据北京市房地产交易管理网的网签数据看，合生·霄云路8号从2014年1月1日至2015年5月实际成交均价为10.5万元/平方米，其中单价最高的一套房源于2013年8月成交，为面积515平方米的三房三厅，成交单价为14.8万元/平方米。距离50万元还有不小的差距。

那么为什么会报出这种所谓的超高价呢？

据了解，宣传所谓的空中四合院是该项目楼顶的28、29这两个自然层，一位业内人士向北青报记者表示，开发商类似行为更大的意义是为了炒作楼盘知名度，同时抬升市场整体价格预期。以此来吸引富豪客户来买他们的27层以下的这些现房存量。

如果说合生·霄云路8号因为是现房，定价可以“所心所欲”，那么期房获得超过20万元/平方米的预售许可证，则是在限价令逐渐退出之后。像北京孙河中粮地王项目——中粮瑞府，获批预售价达到了20万元/平方米的“天价”。丰台的西宸原著也有一套别墅房源的定价超过了25万元/平方米。不得不说这两次营销事件是成功的，两个项目都吸引公众与媒体的关注。其中，孙河的中粮瑞府由于此前拿了高价地，不卖10万元/平方米以上就算亏本，只能在营销上做文章，吸引关注。而龙湖西宸原著早就宣称项目热销，但这套单价25万元的别墅至今仍显示可售状态。同样只是承担吸引关注的“吉祥物”作用，主要目的还是为了衬托其主推的10万元/平方米户型。

这类报价“踮着脚”，成交“缩着脖”的现象在今年的北京豪宅市场尤为普遍。北青报记者从年底的各类豪宅成交排行榜中发现，多个知名豪宅的实际成交价格明显低于对外喊出的高报价。

像万科的高端项目如园，在附近出现了地价超过4万元/平方米的地王后，迅速调价，对外声称价格超过8万元/平方米。但实际上网签的成交价格刚刚超过6万元/平方米。此外，还有望京的远洋万和公馆，对外报价也超过8.5万元/平方米，但实际的成交均价接近7万元/平方米。

根据亚豪机构统计，约有25个号称10万+的豪宅项目入市，但北青报记者查阅以往的成交记录发现，与遍地豪宅相比，实际成交价格超过10万元均价的项目屈指可数，整个北京市今年仅有219套单价超过10万+的住宅。

“现在很多项目自称顶豪，其实都是虚的，今年以来实际上成交最好的豪宅项目是打8折卖。实际上真正价格坚挺的只有个别项目。”北京联美地产总裁助理史明对北青报记者表示，从目前豪宅市场成交来看，报价和成交价一般有差距，一些项目对现金流要求比较高，价格就会打折。在他看来，现在很多开发商的报价，包括住建委销售许可的拟售价都是不值得参考的，“拟售价20万元也只是开发商的美好愿望，预期和真正做到之间，还有很长的路”。