张寅：货币政策空间将尽  明年财政政策或加码

对于库存的严重大家都是感同身受的，我个人判断，今后的地产政策肯定是一路绿灯，很可能春节之后有些城市就开始降首付了。此外，相关的税的改革肯定是会推出的，只是要看具体的方式。像北京这样土地出让依然能比较好的城市，全国范围内很少，因此从全国市场整个土地出让是下降的，房地产投资也在下降，所以明年整个房地产投资很可能是负增长。

明年房地产最大的威胁就是人民币汇率，如果人民币汇率像8月份这样波动的话，一定会影响资本流动，还有美元加息的强烈预期，这都将引导资本外流，这对于房地产市场来说并不是好消息。

从宏观经济政策来看，经济事实上并未见底，仍然延续着这几年的下降通道继续下行；中观上，个别行业虽然增加幅度较大，但在整体经济中权重很低，带动作用也便有限；微观层面，传统行业明年上半年可能加速调整，新经济如果补不上来的话，那将会是比较糟糕的。所以，明年货币政策上，降息降准明年还有一定的空间，但再往下降，政策效用将衰竭，财政政策估计会加大力度主要是公共消费领域。

但是，从横向比较来看，尽管中国经济继续在调整，但是房地产还不是最差的行业，中期来看，行业拐点其实已经出来了。

白银时代事实上非常短，比黄金时代还要短，即使没有库存的问题，因为人口拐点的出现，即使政策再打一轮鸡血，估计市场也不会有实质性改变，毕竟大多数城市的市场已经饱和了。

郑向东：旅游地产的区域市场分化也相当显著

关于海外投资，每年我国的海外投资以20%以上的速度增长，个人家庭的资本外逃速度加快，因为这一代的国际观念和理念，包括海外旅游、移民、上学等等，都是非常开放的。

关于度假旅游，我的一个中学老师，就在海南买了一个120平的房子，200多万，还是一次性付款，这说明目前国内的这块需求还是有的。不过，旅游度假地产也在开始分化，相比之下，海南的养老度假产品肯定是大家的优先选择，但是北海就不是很好，山东也有一部分。旅游度假地产的日子虽然比其它行业好过点，但是库存消化得到明年、后年了，甚至是更长的时间，有部分产品肯定是要死亡的。最关键的问题是，政府该做什么？像石家庄，99%的楼盘是无证销售，开发商通过融资回流资本，当房子卖不出去时，就会造成崩盘的现象，现在邯郸已经落跑了不少开发商。