【地产中国网•原创报道】11月26日，由中国房地产年度红榜组委会举办的“2015中国房地产年度红榜专家评审会”在使馆壹号院一层VIP厅举办，由住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌、北京房地产协会秘书长陈志、北京市房地产展示交易会组委会秘书长郑向东、兰德咨询（中国）有限公司总裁宋延庆、北京虎杰投资顾问公司首席分析师张寅、中国豪宅研究院院长朱晓红、地产中国网总编辑谢红玲等组成的专家顾问团，就2015年度中国房地产行业标杆企业、代表人物及样板楼盘的甄选，展开了详尽的探讨。与此同时，这些对行业有着深度观察和接触的人士也道出了不少自己的切身感受。

以下，就让小编来为您奉上这些人士对于楼市现状及走势的思考！

顾云昌：过去一年房地产行业的下行速度出乎意料

房地产行业下行是意料之中的，但是下行速度之快却出乎我的意料。之前国家统计局预计今年年底整个房地产的投资增幅要保持7%，现在看是不可能的，目前看来能增长2%就不错了，可见周期的变化是非常剧烈的。具体到市场来看，表现在三个分化：市场的分化、企业的分化和产品的分化，而且这些层面的分化要比想象当中的还要快、还要剧烈。

但是从整体经济的层面，中央已经严重意识到地产和整个宏观经济权重的关系，因此，在2015年的政策刺激比较激烈和频繁，接下来的政策可能依然还会继续延续宽松，首付降至20%完全是可能的。此外，鼓励创新可能是从供给端解决问题的一个办法，此外，从需求端来说，国家完全可以放开一线城市的豪宅限购，进一步激发市场活力，刺激需求。

整个2015年房地产行业的转型升级格局已经非常显著，在金融、服务、养老、度假、娱乐、商业等的参与之下，房地产已经成为一个大地产的概念。

陈志：所谓“白银时代”实质就是行业拐点

从总量来看，今年北京市场的成交量还算不错，新房的成交量应该能达到8万套，但是这是包含了自住房、定向安置房和纯商品住宅的数字，二手房的成交总量能达到20万套。

具体到市场层面来看，今年北京的市场表现出极端的两极分化。尤其在土地供应方面，备受诟病的土地出让模式依然在继续，而且更为疯狂，导致土地供应结构极为糟糕，保障性住房用地占比过大，真正的商品房用地则一再受到挤压，最终导致目前很多项目的价格上涨不是由供需关系、产品升级换代，或是稀缺区位等市场性因素决定，而是纯粹由人为的土地资源配置而推升。这便会导致市场上高价项目越来越多，且产品同质化严重。

从市场需求层面来看，由于北上广深这些城市限购政策的持续，尤其是北京长期的严格限购措施，再加上高端需求人群置业的随意性比较强，必然会导致高端购房群体的需求流出。另外，不少高端项目所以为的可以由房屋置换支撑起来的改善型需求，实际上缺乏足够有实力的人群。所以，未来的市场需求实际上是很窄的，最终将会导致市场上总价在两三千万的产品将会对客户展开异常激烈的争夺。

处于这样的红海竞争格局中，未来市场真正拼杀的结果未必能如企业所愿都能将价格卖到10万+甚至20万+，结果必然是不少项目的去化速度会下降，慢周期、长周期的操作会带来资金的沉淀，必然会压垮一些企业。

不过，这也正是整个行业盘整的必然过程，所谓的“白银时代”实际上就是行业拐点的另一种说法，转型、甚至推出房地产行业都是大势使然。

宋延庆：未来三到五年内供大于求的矛盾会集中爆发

对于全国房地产市场的判断，白银时代是非常贴切的描述，今年中国的房地产市场整体已经切切实实进入了供大于求的买方市场时代。第二季度全国商品房销售额及销售面积两大指标的转正恰恰是房地产市场进入买方市场的表现，并不是市场由冷变暖的一种标志。

在我们做咨询的过程中也发现几乎各个衡量市场运行的指标都能够显示供大于求，而且比想象的速度要快。其中，商品房的待售面积，据国家统计局的统计显示，是竣工未售的商品房面积以月均1000万平米的速度增长，没有意外的情况下，到今年年末全国商品房待售面积将会突破7亿平方米。

从目前的市场形势来看，虽然从中央到地方都在提加速去库存，但过去这些年政府出让的很多土地还在持续转化成现实供应，所以趋势是遏制不住的，今后供大于求的局面可能会更加恶劣，未来三年内商品房的库存有可能会突破10亿平米，也可能会和当年商品房的销售面积相当，那将会相当麻烦，所以未来三到五年之内，供大于求的矛盾可能会集中爆发。

另外，从北上广深这样的一线城市来看，虽然成交量依然在增加，但我认为这种由全国有实力开发商的聚集带来的地价和房价的推升，蕴含着更大的风险，所以一线城市的市场并不是我们表面看到的那样好，最受伤的其实就是一线城市。

朱晓红：开发商在找死和等死之间徘徊

现在的房地产行业是糟糕且重要--说糟糕，是现在房地产市场的库存现状确实很严峻，二三四线城市的库存现状远超我们的想象。从开发商群体来讲，房地产投资意愿的下降已非常明显，在库存的压力之下，很多开发商想拿地但又不敢拿地，拿地是找死，不拿地是等死，这些开发商就在找死和等死之间徘徊；但与此同时，房地产行业之于整体经济的重要性显然是短期内无法替代的，虽然中央去房地产化的意图一直都有。

总结来说，今年的房地产形势就是房地产、金融、互联网在一起串烧，派生出许多跨行业的新做法、新模式，房地产行业都在人心思变，都在想想如何走出房地产行业。

张寅：货币政策空间将尽  明年财政政策或加码

对于库存的严重大家都是感同身受的，我个人判断，今后的地产政策肯定是一路绿灯，很可能春节之后有些城市就开始降首付了。此外，相关的税的改革肯定是会推出的，只是要看具体的方式。像北京这样土地出让依然能比较好的城市，全国范围内很少，因此从全国市场整个土地出让是下降的，房地产投资也在下降，所以明年整个房地产投资很可能是负增长。

明年房地产最大的威胁就是人民币汇率，如果人民币汇率像8月份这样波动的话，一定会影响资本流动，还有美元加息的强烈预期，这都将引导资本外流，这对于房地产市场来说并不是好消息。

从宏观经济政策来看，经济事实上并未见底，仍然延续着这几年的下降通道继续下行；中观上，个别行业虽然增加幅度较大，但在整体经济中权重很低，带动作用也便有限；微观层面，传统行业明年上半年可能加速调整，新经济如果补不上来的话，那将会是比较糟糕的。所以，明年货币政策上，降息降准明年还有一定的空间，但再往下降，政策效用将衰竭，财政政策估计会加大力度主要是公共消费领域。

但是，从横向比较来看，尽管中国经济继续在调整，但是房地产还不是最差的行业，中期来看，行业拐点其实已经出来了。

白银时代事实上非常短，比黄金时代还要短，即使没有库存的问题，因为人口拐点的出现，即使政策再打一轮鸡血，估计市场也不会有实质性改变，毕竟大多数城市的市场已经饱和了。

郑向东：旅游地产的区域市场分化也相当显著

关于海外投资，每年我国的海外投资以20%以上的速度增长，个人家庭的资本外逃速度加快，因为这一代的国际观念和理念，包括海外旅游、移民、上学等等，都是非常开放的。

关于度假旅游，我的一个中学老师，就在海南买了一个120平的房子，200多万，还是一次性付款，这说明目前国内的这块需求还是有的。不过，旅游度假地产也在开始分化，相比之下，海南的养老度假产品肯定是大家的优先选择，但是北海就不是很好，山东也有一部分。旅游度假地产的日子虽然比其它行业好过点，但是库存消化得到明年、后年了，甚至是更长的时间，有部分产品肯定是要死亡的。最关键的问题是，政府该做什么？像石家庄，99%的楼盘是无证销售，开发商通过融资回流资本，当房子卖不出去时，就会造成崩盘的现象，现在邯郸已经落跑了不少开发商。